การกำหนด มูลค่าตลาด (Matket Value) ของทรัพย์สินนั้นต้องอาศัยวิธีการประเมินค่าทรัพย์สินที่ต่างกัน ขึ้นอยู่ กับรูปแบบของทรัพย์สิน และวัตถุประสงค์ของการประเมิน โดยมีวิธีการประเมินหลักๆ 6 วิธีดังนี้
-
วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน (Cost Approach)
-
วิธีเปรียบเทียบตลาด (Market Comparable Approach)
-
วิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า (Income Approach)
-
วิธีวิเคราะห์กระแสเงินสด (Discounted Cash Flow Analysis)
-
วิธีการตั้งสมมติฐานการพัฒนา (Residual Approach)
-
วิธีการประเมินโดยสร้างแบบจำลองทางสถิติ (Modelling for Mass Appraisal)
หรือ นำวิธีต่าง ๆ ข้างต้นมาปรับใช้ร่วมกันเพื่อความเหมาะสม
1. วิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน (Cost Approach)
วิธีการประเมิน:
หลักการสำคัญของวิธีนี้คือ
มูลค่า = ต้นทุนในการหาสิ่งอื่นที่เทียบเคียงมาทดแทน
โดยวิธีการประเมิน คือ การประมาณการต้นทุนในการสร้างอาคารทดแทนตามราคาปัจจุบัน (Present Value) แล้วหักลบด้วยค่าเสื่อมราคา (ถ้ามี) บวกด้วยมูลค่าตลาดของที่ดิน ก็จะได้มูลค่าของทรัพย์สินนั้น
เหมาะกับ:
การประเมินอาคารประเภทโรงงาน และอาคารที่สร้างขึ้นเฉพาะ หาอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นมาเทียบเคียงได้ยาก รวมทั้งการทำประกันอัคคีภัยเพราะต้องสร้างอาคารใหม่มาแทนที่
ตัวอย่าง:
ประเมินค่าโรงงานอายุ 10 ปีด้วยวิธีวิเคราะห์มูลค่าจากต้นทุน ถ้าจะต้องสร้างอาคารใหม่ในปัจจุบันจะต้องใช้เงิน 10 ล้านบาท หักค่าเสื่อม 20% (ปีละ 2% 10 ปี) ทำให้มูลค่าอาคารเหลือ 8 ล้านบาท เมื่อบวกด้วยมูลค่าตลาดของที่ดิน 10 ล้านบาท ก็เท่ากับว่ามูลค่าของที่ดินพร้อมโรงงานนี้คือ 18 ล้านบาท
2. วิธีเปรียบเทียบตลาด (Market Comparable Approach)
วิธีการประเมิน:
หลักการสำคัญของวิธีนี้คือ
มูลค่า = ราคาของทรัพย์สินเทียบเคียงที่คนอื่นขายได้
วิธีการประเมินนี้เป็นวิธีที่นิยมใช้ที่สุดในการหามูลค่าตลาด (Market Value) ของทรัพย์สิน โดยวิธีการประเมิน คือ การหาทรัพย์สินที่มีลักษณะใกล้เคียง ในทำเลใกล้เคียง ที่มีการซื้อขายกัน มาวิเคราะห์เปรียบเทียบภายใต้เงื่อนไขต่าง ๆ เช่น คุณภาพอาคาร และขนาดที่ดิน เพื่อสรุปหามูลค่าของทรัพย์สินที่ประเมิน
ในการประเมินมูลค่าด้วยวิธีนี้ จะต้องให้ความสำคัญต่อการหาทรัพย์สินเปรียบเทียบที่ใกล้เคียงกับความเป็นจริงมากที่สุด เพราะ อาจมีการสร้างหลักฐานซื้อขายเท็จว่าบ้านทำในทำเลใกล้เคียงขายได้ในราคาสูงกว่าความเป็นจริง ทำให้มูลค่าทรัพย์สินที่ได้มาจากการประเมินคลาดเคลื่อนได้ ผู้ประเมินจึงต้องหาข้อมูลอย่างละเอียดรอบคอบมาประกอบการวิเคราะห์
เหมาะกับ:
การประเมินหามูลค่าตลาดสำหรับการซื้อ-ขาย และ การขอสินเชื่อ เป็นต้น
ตัวอย่าง:
ประเมินมูลค่าบ้านในโครงการจัดสรร 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำขนาด 130 ตร.ม. บนที่ดินขนาด 50 ตร.วา จะต้องหาข้อมูลการซื้อขายบ้านจัดสรรในทำเลใกล้เคียง ที่มีขนาดอาคาร จำนวนห้องนอน-ห้องน้ำ และขนาดที่ดินที่ใกล้เคียงกันประมาณ 5 แปลงมาวิเคราะห์เปรียบเทียบตลาดด้วยการเฉลี่ยเชิงคุณภาพหรือแบบถ่วงน้ำหนัก (WQS: Weight Quality Score) เพื่อให้ได้ราคาที่เหมาะสม
3. วิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า (Income Approach)
วิธีการประเมิน:
มูลค่าวันนี้ = ผลรวมของรายได้สุทธิที่จะได้ในอนาคตจนสิ้นอายุขัย
การประเมินมูลค่าด้วยวิธีผลตอบแทนทางตรง (Direct Capitalization) เหมาะสำหรับทรัพย์สินที่สร้างรายได้ ยิ่งสร้างรายได้มาก มูลค่าของทรัพย์สินก็ยิ่งสูงขึ้น โดยมีวิธีการประเมิน ดังนี้
1. ประมาณการรายได้โดยพิจารณาจาก รายได้จริงที่ผ่านมาของทรัพย์สิน และการเปรียบเทียบตลาด
2. หักสัดส่วนการไม่ได้ใช่ประโยชน์ออก เช่น อัตราการเข้าพัก (Occupancy rate)
3. หักต้นทุนและค่าใช้จ่ายในการดำเนินการ เช่น ค่าบริหาร ภาษีอากร ประกัน ค่าบำรุงรักษา เป็นต้น เพื่อให้ได้รายได้สุทธิ
4. คำนวณหาผลรวมของรายได้สุทธิที่จะได้ในอนาคตจนสิ้นสุดอายุขัย โดยนำรายได้สุทธิมาเข้าสูตร
V = I / R โดยที่ V คือ มูลค่าทรัพย์สิน, I คือ รายได้สุทธิ และ R คืออัตราผลตอบแทน
อัตราผลตอบแทน มักใช้อัตราขั้นต่ำที่เงินจะเติบโตโดยที่เงินทำงานให้เรา เช่น อัตราเงินฝากของสถาบันการเงิน หรือ การซื้อพันธบัตรรัฐบาล เพื่อให้เราไม่ประเมินมูลค่าไว้สูงเกินความเป็นจริงมากเกินไป
เหมาะกับ:
การประเมินค่าทรัพย์สินที่ก่อให้เกิดรายได้ หรือประเมินราคาในแง่ของการลงทุน เช่น อะพาร์ตเมนต์ หอพัก หรือ เซอร์วิสอะพาร์ตเมนต์
ตัวอย่าง:
ประเมินมูลค่าอะพาร์ตเมนต์ 100 ห้องพัก ที่มีอัตราค่าเช่า 3,000 บาท/ห้อง/เดือน เท่ากับว่าจะมีรายได้ 3,600,000 บาท/ปี เมื่อหักสัดส่วนการไม่ได้ใช่ประโยชน์ออก คือ มีอัตราการเข้าพัก (Occupancy rate) 80% เท่ากับว่ามีรายได้จริง 2,880,000 บาท/ปี และหักต้นทุนและค่าใช้จ่ายออกอีกประมาณ 30% ของรายได้จริง เหลือรายได้สุทธิเท่ากับ 2,016,000 บาท/ปี เมื่อคำนวณหามูลค่าด้วยสูตร V = I/R ด้วยอัตราดอกเบี้ยเงินฝาก 5% ต่อปี มูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินได้คือ 40,320,000 บาท
-
วิธีวิเคราะห์กระแสเงินสด (Discounted Cash Flow Analysis)
วิธีการประเมิน:
วิธีนี้เป็นส่วนหนึ่งของการประเมินมูลค่าด้วยวิธีแปลงรายได้เป็นมูลค่า (Income Approach) โดยที่รายได้และค่าใช้จ่ายของทรัพย์สินในอนาคตอาจเปลี่นแปลงขึ้น-ลงตามภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ หรือ เศรษฐกิจ ทำให้ไม่สามารถใช้สูตร V = I/R ด้วยการแทนค่ารายได้รวมสุทธิจากการคูณรายได้เพียงเดือนเดียวเท่านั้น
เหมาะกับ:
การประเมินค่าทรัพย์สินที่รายได้-รายจ่ายผันผวนตามตลาดเศรษฐกิจ หรือประเมินราคาในแง่ของการลงทุน เช่น การศึกษาความเป็นไปได้ทางการเงิน (Feasibility Study) สำหรับวางแผนพัฒนาคอนโดมิเนียม หรือ การประเมินค่าโรงแรม เป็นต้น
-
วิธีการตั้งสมมติฐานการพัฒนา (Residual Approach)
วิธีการประเมิน:
มูลค่าที่ดิน = มูลค่าโครงการ - ต้นทุนค่าก่อสร้าง - ต้นทุนอื่น ๆ
วิธีนี้เป็นการประเมินค่าโดยสมมุติการพัฒนาที่เปล่าให้เกิดประโยชน์สูงสุด และดีที่สุด (Highest and Best Use) ตามภาวะตลาดขณะนั้น โดยมีวิธีการประเมินคือ หามูลค่าโครงการที่เกิดจากการพัฒนาให้เกิดประโยชน์สูงสุดและดีีที่สุด แล้วหักค่าใช้จ่ายต้นทุนค่าก่อสร้าง และอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง
เหมาะกับ:
การประเมินค่าที่ดินเปล่า หรือ การพัฒนาโครงการใหม่บนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเดิมให้เกิดประโยชน์สูงสุดและดีที่สุด
ตัวอย่าง:
การประเมินที่ดินขนาด 200 ตร.วา มีหน้ากว้าง 40 เมตร ลึก 20 เมตร เหมาะจะพัฒนาอาคารพานิชย์ขนาด 20 ตร.วา หน้ากว้าง 4 เมตรจำนวน 10 หน่วยเพื่อให้ได้ประโยชน์สูงสุด และดีที่สุด และขายในราคา 5 ล้านบาท/หน่วย เท่ากับว่า มูลค่าโครงการเท่ากับ 50 ล้านบาท ( อาคารพานิชย์ 5 หลัง x 10 ล้านบาท/หน่วย) หักต้นทุนค่าก่อสร้างอาคารละ 1 ล้านบาท รวม 10 ล้านบาท และหักต้นทุนค่าดำเนินการ 30% ของมูลค่าโครงการ เท่ากับ 15 ล้านบาท
มูลค่าที่ดิน = 50 – 10 -15 ล้านบาท
มูลค่าที่ดิน = 25 ล้านบาท หรือ 125,000 บาท/ตร.วา
-
วิธีการประเมินโดยสร้างแบบจำลองทางสถิติ (Modeling for Mass Appraisal)
CAMA เป็นแขนงหนึ่งของการประเมินโดยวิธีเปรียบเทียบตลาด โดยใช้การสร้างแบบจำลองทางสถิติแบบ MRA (multiple regression analysis) มาช่วย ทั้งนี้ใช้มากในการประเมินเพื่อการเวนคืน จัดรูปที่ดิน โดยใช้ประเมินทรัพย์สินนับร้อยนับพันแปลงที่ตั้งอยู่ติดกัน โดยต้องวิเคราะห์ให้เห็นว่ามูลค่าขึ้นอยู่กับตัวแปรอะไร เช่น ในการประเมินมูลค่าที่ดิน ตัวแปรที่เกี่ยวข้องได้แก่ หน้ากว้าง ขนาด การถมที่ ฯลฯ แล้วจึงนำค่าตัวแปรเหล่านี้ มาทำการวิเคราะห์โดยการสร้างแบบจำลองขึ้น บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส เป็นผู้ใช้วิธีนี้ครั้งแรกในประเทศไทยในการศึกษาเพื่อการจัดรูปที่ดิน ตั้งแต่ปี 2533
-
การนำวิธีต่าง ๆ ข้างต้นมาปรับใช้ร่วมกันเพื่อความเหมาะสม
ในหลายกรณี จะต้องอาศัยการประเมินหลายวิธีจึงจะประเมินมูลค่าทรัพย์สินที่ใกล้เคียงกับความเป็นจริงได้ ตัวอย่างเช่น เมื่อเราใช้วิธีการตั้งสมมติฐานการพัฒนา (Residual Approach) แล้วพบว่าควรจะพัฒนาอาคารพานิชย์บนที่ดินดังกล่าว เพื่อให้เกิดประโยชน์สูงสุด และดีที่สุด เราจะต้องใช้ วิธีเปรียบเทียบตลาด (Market Comparable Approach) เพื่อประเมินค่าอาคารพานิชย์ว่าควรจะตั้งราคาขายเท่าไหร่จึงจะสอดคล้องกับสภาวะตลาดในพื้นที่นั้น ๆ จากนั้นเราจึงจะคำนวณมูลค่าของที่ดินขึ้นมาได้ หากเราตั้งราคาอาคารพานิชย์สูงหรือต่ำเกินไปก็จะทำให้เราประเมินมูลค่าที่ดินออกมาคลาดเคลื่อนไป โดยเฉพาะในกรณีที่ทรัพย์สินมีมูลค่าสูง หรือ ซับซ้อนมาก อาจต้องใช้หลายวิธีมาประเมิน และต้องอาศัยประสบการณ์ความเชี่ยวชาญของผู้ประเมินในการพิจารณาสรุปความเห็นต่อมูลค่าทรัพย์สินที่สมควร
หากคุณต้องเรียนรู้เพิ่มเติมเกี่ยวกับการประเมินค่าทรัพย์สิน FEASY แนะนำให้เรียนหลักสูตรจากโรงเรียนธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ (TREBS) ได้แก่
หลักสูตร การประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ สัมฤทธิ์ผลใน 4 วัน (AP100)
หลักสูตรการประเมินค่าทรัพย์สินมืออาชีพ|ประกาศนียบัตร|รู้จริง 14 สัปดาห์ (AP101)
AP130: เจาะลึก การประเมินมูลค่าด้วยวิธีรายได้ (Income Approach)
* สำหรับสมาชิก FEASY แพคเกจ Premium และ Team รับส่วนลดพิเศษ 10%
สนใจรับการประเมินค่าทรัพย์สิน สามารถส่งข้อมูลเพื่อรับการปรึกษาได้ที่นี่
Keyword: ประเมินค่าทรัพย์สิน, อสังหา