Capital Gain คือ กำไรจากส่วนต่างราคา เมื่อเราซื้อและขายอสังหาริมทรัพย์ในราคาสูงขึ้น เราจะได้รับกำไรจากส่วนต่างราคานี้ นักลงทุนอสังหาฯ มักจะสนใจผลตอบแทน 2 ส่วน คือ อัตราผลตอบแทนจากการเช่า (Rental Yield) ซึ่งจะทยอยได้รับระหว่างที่เราเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ และ กำไรจากส่วนต่างราคา (Capital Gain) ที่จะได้รับเมื่อเราขายอสังหาริมทรัพย์นั้นไปแล้ว ในอสังหาริมทรัพย์บางประเภทเราอาจไม่คาดหวังผลตอบแทนจากการเช่ามากนัก แต่คาดว่าจะได้กำไรจากส่วนต่างราคา (Capital Gain) ในวันที่ขายมากเป็นพิเศษ

       ยกตัวอย่างเช่น ถ้าเราซื้อที่ดินขนาด 2 ไร่ ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มาเมื่อ 19 ปีที่แล้วนำมาขายในปัจจุบัน เราจะได้กำไรจากส่วนต่างราคา (Capital Gain) สูงมาก จากข้อมูลของ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ราคาที่ดิน ในกรุงเทพมหานครมีอัตราการเติบโตเฉลี่ย 158.2% ในรอบ 19 ปี (พ.ศ. 2541-2561) หรือเติบโตปีละ 8.32% หมายความว่าถ้าเราซื้อที่ดินมาในราคา 200,000 บาทต่อตารางวา หรือ 160 ล้านบาท เมื่อ 19 ปีที่แล้วปัจจุบันอาจมีมูลค่าสูงถึง 310,640 บาทต่อตารางวา หรือ 248.5 ล้านบาท ได้กำไรจากส่วนต่างราคา (Capital Gain) มากถึง 88.5 ล้านบาทเลยทีเดียว! เรียกได้ว่าไม่ต้องปล่อยเช่าเลยก็ได้กำไรมาก ๆ แต่ปัจจุบันจะไม่ปล่อยเช่าเลยไม่ได้แล้วเพราะคุณจะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างต่อปีในอัตราที่สูงขึ้น เพราะฉะนั้นจึงมีเศรษฐีที่ดินหลายรายปลูกผักบนพื้นที่โบว์แดงเพื่อจะได้ไม่ต้องเสียภาษีราคาแพงนั่นเอง หากคุณอยากรู้ว่าคุณต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างเท่าไหร่ คลิก
คำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างออนไลน์ ที่นี่

อย่างไรก็ตาม ฝนตกไม่ทั่วฟ้า ราคาที่ดินในแต่ละพื้นที่ต่างกัน และมีอัตราการเติบโตไม่เท่ากัน บางพื้นที่นอกจากที่ดินจะราคาต่ำแล้วราคาก็แทบจะไม่เติบโตเลย เช่น ที่ดินในพื้นที่ที่มีศักยภาพการพัฒนาต่ำ พื้นที่ผังเมืองสีเขียว ที่ดินประเภทอนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม ซึ่งมีข้อจำกัดการพัฒนามาก เป็นต้น หากคุณต้องการตรวจสอบราคาตลาดที่ดิน มูลค่าที่ดินในแต่ละทำเลรอบกรุงเทพมหานครและปริมนฑล รวมทั้งเมืองสำคัญต่าง ๆ อ่านเพิ่มเติมที่นี่

      เนื่องจากเราไม่อาจฟันธงได้ว่าอสังหาริมทรัพย์ที่เราถือไว้ในมือ จะทำกำไรในอนาคตได้มากแค่ไหน เราจึงต้องวิเคราะห์ความเสี่ยงเอาไว้ด้วย เผื่อใจไว้บ้างว่าอาจจะไม่ได้กำไรมากนัก จะได้ไม่ลงทุนสูงเกินไปในการซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นมา ด้วยการทำ Scenario Analysis หรือ Sensitivity Analysis อย่างง่าย ๆ เช่น ลองตั้งสมมุติฐานว่ามีความเป็นไปได้ 3 อย่างในอนาคต คือ

1. Worst case กรณีแย่ที่สุดราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่เพิ่มขึ้นเลย (เติบโต 0%ต่อปี)

2. Base case กรณีที่เป็นไปได้สูง คือ ราคาเพิ่มขึ้น 1.5% ต่อปี (ปรับตัวเลขตามประเภทอสังหา เช่น ที่ดินบางทำเลราคาอาจเพิ่มขึ้นมาก ส่วนคอนโดนั้นมีค่าเสื่อมราคาอาจเพิ่มขึ้นไม่มากนัก)

3. Best Case กรณีที่ดีที่สุด คือ ราคาเพิ่มขึ้น 3% ต่อปี (ขึ้นอยู่กับประเภทอสังหาฯ)

      เมื่อตั้งสมมุติฐานเช่นนี้เราก็คิดได้แล้วว่า คอนโดที่เราซื้อมาในราคา 3 ล้านบาทแล้วต้องการขายในปีที่10 ปี ถ้า Worst case ราคามันอาจจะไม่เพิ่มขึ้นเลย เราจะได้รับผลตอบแทนทางอื่น เช่น ผลตอบแทนจากการเช่าที่ทำให้คุ้มค่าต่อการลงทุนไหม? ถ้าเป็น Base case ที่เราคิดว่ามีความเป็นไปได้มากที่สุด เราจะขายคอนโดได้ในราคา 3.43 ล้านบาท เท่ากับว่าได้กำไรจากส่วนต่างราคา (Capital Gain) 4.3 แสนบาท ส่วนในกรณี Best case เราจะขายคอนโดได้ในราคา 3.91 ล้านบาท เท่ากับว่าเราจะได้กำไรจากส่วนต่างราคา (Capital Gain) 9.1 แสนบาทเลยทีเดียว

      จะเห็นได้ว่าอัตราการเติบโตของราคาที่ต่างกันเพียงไม่กี่เปอร์เซ็นต์ ส่งผลให้กำไรจากส่วนต่างราคา (Capital gain) ผันผวนไปได้มากทีเดียว หากในอนาคตเกิดวิกฤตเศรษฐกิจ หรือ เกิดการพัฒนารถไฟฟ้าในพื้นที่ของคุณ ก็อาจเป็นปัจจัยที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ของคุณเติบโตต่ำ หรือ สูงต่างกันได้

      คุณสามารถใช้งาน FEASY ได้ฟรีเพื่อคำนวณผลตอบแทนจากการลงทุนไม่ว่าจะเป็น Rental Yield, Capital gain หรือดูความผันผวนผ่าน Scenario Analysis ได้ง่าย ๆ เพียงกรอกข้อมูลไม่กี่ข้อ FEASY โปรแกรมวิเคราะห์การลงทุนอสังหาฯ ออนไลน์ จะประมวลผลข้อมูลของคุณด้วยโมเดลการคำนวณของเรา ประกอบกับข้อมูลตลาดอสังหาฯ เพื่อช่วยให้คุณตัดสินใจลงทุนได้อย่างมีประสิทธิภาพ สมัครเพื่อใช้งานฟรี ได้ที่นี่

Keyword: Capital Gain, ลงทุนอสังหา, ผลตอบแทน