ทำไมนักลงทุนเก่ง ๆ ถึงขายที่ดินต่ำกว่าราคาตลาด?
หลายคนเข้าใจว่า เราจะได้กำไรจากการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในวันที่เราขายอสังหาฯ นั้นออกไป ก็มันเป็นวันที่เราได้รับเงินนี่นา ก็ต้องเป็นวันนั้นสิที่ได้กำไร ซึ่งก็ถูกนะคะ แต่ที่จริงแล้วนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์มือฉมังจะรู้ว่าตัวเองได้กำไรหรือไม่ ในวันที่ซื้ออสังหาฯ ไม่ใช่วันที่ขาย ฟังแล้วอาจจะงง เพราะวันที่ซื้อคือวันที่เราจ่ายเงินออกไปนี่นา จะได้กำไรได้อย่างไร?
วันนี้เราจะมาเฉลยเคล็ดลับการลงทุนอสังหาฯ ที่นักลงทุนมือฉมังหลาย ๆ คนใช้ ด้วยกฎการลงทุนอสังหาฯ 2 ข้อ ที่ทำให้เข้าใจว่าทำไมเราถึงทำกำไรตั้งแต่วันที่ซื้อ ไม่ใช่วันที่ขายอสังหาฯ
-
นักลงทุนจะซื้ออสังหาฯ ที่มูลค่ามากกว่าราคา
เพื่อให้มั่นใจว่าอสังหาฯ ที่ซื้อจะทำกำไรได้ในอนาคต เช่น
-
ซื้อทรัพย์ที่สร้างมูลค่าได้สูงกว่าราคาปัจจุบัน ไม่ว่าจะเป็นที่ดินที่อยู่ใกล้แนวเวนคืน (หลังเวนคืนไปจะกลายเป็นที่ที่ติดถนนใหญ่) ที่ดินตาบอดที่จะรวมแปลงแล้วมีทางเข้าออกได้ ที่ดินที่จะมีการพัฒนาถนน พัฒนารถไฟฟ้าผ่านในอนาคต และอื่น ๆ ก็คืออสังหาฯ ที่มั่นใจว่าจะมีมูลค่าสูงขึ้นในอนาคต
-
ซื้อทรัพย์ที่ราคาต่ำกว่าราคาตลาด จากเจ้าของที่ร้อนเงิน ต้องการขายเร็ว
-
ตอนขายอสังหาฯ ถ้าอยากขายออก ขายง่าย ต้องขายต่ำกว่าราคาตลาด
เพราะอสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์ที่มีสภาพคล่องต่ำ (Low liquidity) เปลี่ยนมือยาก หากวันไหนต้องการขาย ก็ใช่ว่าจะขายได้ในทันที ถ้าในทำเลเดียวกันมีคนขายที่ดินราคาเท่า ๆ กันอยู่ คิดว่าคนซื้อจะซื้อของใคร? ก็ต้องเลือกซื้อจากคนที่ขายถูกกว่า (กรณีที่ศักยภาพที่ดินพอ ๆ กัน) เพราะยิ่งซื้อของถูกก็ยิ่งคุ้มค่า ตามกฎข้อแรกนั่นแหละ เพราะฉะนั้น นักลงทุนที่ดินมักจะขายอสังหาฯ ในราคาที่ต่ำกว่าตลาด จะได้ปล่อยขายได้ง่าย แล้วนำเงินไปลงทุนกับอสังหาฯ หรือทรัพย์สินอื่นที่น่าจะสร้างผลตอบแทนได้ดี
การขายในราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาดไม่ได้แปลว่า ขาดทุน นะคะ เพราะว่านักลงทุนได้ทำกำไรตั้งแต่วันที่ซื้อเรียบร้อยแล้ว ยังไงหรอ?
ถ้า 10 ปีที่แล้วซื้อที่ดินมาในราคา 100,000 บาท/ตร.วา ปัจจุบันราคาตลาดในทำเลเพิ่มขึ้นเป็น 240,000 บาท/ตร.วา แล้วคุณยอมขายในราคา 200,000 บาท/ตร.วา ก็เท่ากับว่าคุณได้กำไร 100% ใน 10 ปี หรือ 10% ต่อปีเชียวนะ นี่ขนาดยังไม่รวมผลตอบแทนที่คุณอาจให้เช่าที่ดินแปลงนี้ในระหว่าง 10 ปีที่คุณเป็นเจ้าของอยู่อีก อัตราผลตอบแทนเท่านี้สูงกว่าการลงทุนในรูปแบบอื่น ๆ มาก นั่นคือเหตุผลที่นักลงทุนยอมขายในราคาที่ต่ำกว่าตลาด เพราะยิ่งขายได้เร็ว ก็ยิ่งนำเงินมาหมุนเวียนเปลี่ยนไปลงทุนในที่อื่น รูปแบบอื่นที่ให้ผลตอบแทนได้ดีต่อไปอีก
จะเห็นว่าการลงทุนอสังหาฯ ให้ได้กำไรนั้น นักลงทุนต้องมั่นใจตั้งแต่วันที่ซื้อว่าอสังหาฯ ที่ซื้อมาจะสร้างผลตอบแทนที่สูงกว่าราคาได้ ถึงเราจะรู้กันว่าราคาที่ดินนั้นขึ้นเอาขึ้นเอา เพราะเป็นทรัพย์สินที่มีจำกัด ยิ่งทำเลดี ๆ ยิ่งมีความต้องการมาก เวลาผ่านไปราคาที่ดินก็ยิ่งสูงขึ้น ตามที่ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย (www.area.co.th) ได้เปิดเผยผลการสำรวจราคาที่ดินล่าสุดในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลในรอบ 36 ปี (2528 ถึง 2564) ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑลเพิ่มขึ้นถึง 72.6 เท่าตัว! แต่ถึงกระนั้นฝนก็ตกไม่ทั่วฟ้า ที่ดินบางทำเลราคาขึ้นเอาๆ แต่บางทำเลแทบจะไม่ขึ้นเลยก็มี อีกทั้งที่ดินทำเลเดียวกันก็ใช่ว่าจะมีราคาเท่ากัน เพราะศักยภาพของที่ดินแต่ละแปลงต่างกัน ต่อให้อยู่ข้างกัน แต่มีข้อจำกัดต่างกันก็ทำให้ราคาต่างกันอีกด้วย
