จากสึนามิ-โควิด ขึ้นตลอด ๆ
ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการ บริษัท เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส จำกัด (AREA) เปิดเผยว่า ตลาดอสังหาริมทรัพย์ภูเก็ตมีแนวโน้มที่ดีขึ้นเป็นลำดับ จากมาตรการภูเก็ตแซนด์บอกซ์เปิดรับนักท่องเที่ยวต่างชาติเมื่อวันที่ 1 กรกฎาคม 2564 ที่ผ่านมา เป็นปัจจัยบวกและส่งสัญญาณการฟื้นตัวของกำลังซื้อต่างชาติที่จะเริ่มแบบค่อยเป็นค่อยไปหลังจากนี้
โดย AREA สำรวจราคาที่ดินในเกาะภูเก็ตและเกาะใกล้เคียงในรอบ 17 ปี (2547-2564) พบว่าราคาที่ดินบนเกาะภูเก็ตโดยเฉพาะทำเลริมหาดและเกาะใกล้เคียงในช่วง 1 ปีที่ผ่านมา (กลางปี 2563 ถึงปัจจุบัน) ราคาที่ดินริมหาดที่เหมาะกับการก่อสร้างรีสอร์ตยังปรับตัวเพิ่มขึ้น 3.9% นับเป็นอัตราเพิ่มขึ้นสูงกว่าภาวะเงินเฟ้อ แสดงให้เห็นว่าศักยภาพของจังหวัดภูเก็ตยังเป็นพื้นที่ยอดนิยมอย่างแท้จริง
ผลสำรวจรอบ 17 ปี ราคาที่ดินรอบเกาะภูเก็ตเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 10.5% ต่อปี หรือเพิ่มขึ้น 5.4 เท่า นับเป็นการเพิ่มขึ้นที่รวดเร็วมาก แสดงถึงศักยภาพที่แข็งแกร่งเป็นอย่างยิ่งของเกาะภูเก็ต แม้ในช่วงธรณีพิบัติหรือวิกฤติสึนามิเมื่อ 26 ธันวาคม 2547 ราคาที่ดินในห้วง 1 ปี (กลางปี 2547-กลางปี 2548) ส่วนใหญ่แทบไม่ขึ้นเลย
หาดป่าตองแชมป์ไร่ละ 250 ล้าน
ดร.โสภณระบุว่า หาดที่ราคาที่ดินสูงสุดก็คือหาดป่าตองอยู่ที่ 250 ล้านบาท/ไร่ ตารางวาละ 625,000 บาท หรือหากคำนวณเป็นราคาตารางฟุตจะตก 468.3 ดอลลาร์ โดยรอบ 17 ปี ราคาที่ดินหาดป่าตองเพิ่มเฉลี่ย 11.4% ต่อปี สูงกว่าค่าเฉลี่ยทั้งเกาะภูเก็ตเพราะเป็นทำเลที่ประกอบธุรกิจเชิงพาณิชย์ได้ดี
"อย่างไรก็ตาม ในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา AREA ไม่ได้ประเมินราคาที่ดินหาดป่าตองให้เพิ่มขึ้นจากเหตุผลของสถานการณ์โควิด การพัฒนาในเชิงพาณิชย์ต่าง ๆ โดยเฉพาะศูนย์การค้าไม่สามารถประกอบกิจการได้เนื่องจากไม่มีนักท่องเที่ยว ราคาที่ดินจึงไม่สามารถขยับได้ ขณะที่มีบางแปลงที่เจ้าของเดิมถูกปัจจัยโควิดกระทบมากจนยอมขายในราคา 80% ถูกกดราคา 20%"
อ่าวสะปำถูกสุดวาละ 2.5 หมื่น
ในทางตรงกันข้าม “อ่าวสะปำ” มีราคาที่ดินต่อตารางว่าต่ำสุด 25,000 บาท หรือไร่ละ 10 ล้านบาท โดยในรอบ 1 ปีที่ผ่านมา อัตราเพิ่มของราคาค่อนข้างสูงอยู่ที่ 5.4% สูงกว่าค่าเฉลี่ยทั้งเกาะ 3.9%
เพราะเป็นบริเวณที่ท้องทะเลกระบี่ไม่ได้สวยงามเหมือนฝั่งอันดามัน โดยราคา ณ กลางปี 2547 ตกตารางวาละ 7,500 บาท เท่ากับราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเฉลี่ยปีละ 7.3% ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยทั้งเกาะภูเก็ตที่เพิ่มเฉลี่ย 10.5% ต่อปี
ส่วนที่ดินบนเกาะสำคัญ “เกาะโหลน-เกาะมะพร้าว” ราคาที่ดินในปัจจุบันไร่ละ 8 ล้านบาท และ 9 ล้านบาทตามลำดับ
ทำเลเด่น “หาดไม้ขาว-ราไวย์”
ภายใต้สถานการณ์โควิดในปี 2563-2564 ทำเลหาดไม้ขาวมีการเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินสูงสุดอยู่ที่ 8% หรือตารางวาละ 87,500 บาท เทียบกับปี 2547 ตารางวาละ 12,500 บาท แสดงว่าเพิ่มขึ้นถึง 12.1% ต่อปี หรือเพิ่มขึ้น 7 เท่า
หาดที่มีอัตราการเพิ่มขึ้นของราคาสูงสุดคือหาดราไวย์ ผลสำรวจ ณ กลางปี 2547 ตารางวาละ 12,500 บาท ล่าสุดขยับเพิ่มเป็นตารางวาละ 125,000 บาท ณ กลางปี 2564 หรือเพิ่มขึ้น 14.5% ต่อปี เท่ากับเพิ่มขึ้น 10 เท่า
เหตุผลสนับสนุนการเปลี่ยนแปลงราคาที่ดินหาดราไวย์เพราะมีการลงทุนรีสอร์ตเป็นจำนวนมาก และนักท่องเที่ยวให้ความนิยมเป็นอันมาก ถึงแม้ว่าตั้งแต่กลางปี 2563-กลางปี 2564 ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเพียง 3.1% เพราะแทบไม่มีการลงทุนเลย
แสนสิริตุนแลนด์แบงก์รอลงทุน
“อุทัย อุทัยแสงสุข” ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) อัพเดตให้ฟังว่า ปัจจุบันแสนสิริมี 3 โครงการอยู่ระหว่างขาย ได้แก่ ทาวน์เฮาส์ “สิริเพลส แอร์พอร์ต ภูเก็ต” 1 โครงการ, คอนโดฯ “เดอะเบส เซ็นทรัล ภูเก็ต” 1 โครงการ และบ้านแนวราบมิกซ์โปรดักต์ “อณาสิริ ป่าคลอก” 1 โครงการ
คำถามที่ว่าหลังจากวันที่ 1 กรกฎาคม 2564 ที่เปิดประเทศผ่านภูเก็ตแซนด์บอกซ์ แสนสิริเตรียมแผนลงทุนรองรับอย่างไรบ้าง
"ช่วงโควิดยอมรับว่ายอดขายไม่ดีเลย รัฐบาลประกาศ 120 วันเปิดประเทศ ถ้าเราเริ่มเห็นสัญญาณฟื้นตัวชัดเจน เราก็มีของพร้อมขายอยู่แล้ว และจริง ๆ เรามีแลนด์แบงก์อยู่ในภูเก็ตหลายแปลง แต่บอกจำนวนไม่ได้ รอดีมานด์วิ่งเข้ามาพร้อมลงทุนเพิ่มทันที"
“บิ๊กอุทัย” แสดงข้อคิดเห็นว่า การเปิดประเทศมีนัยสำคัญมาก เพราะไทยเป็นประเทศท่องเที่ยว ชาวต่างชาตินำเงินเข้ามาในประเทศ เศรษฐกิจไทยเติบโตมาตลอดช่วง 20 ปีที่ผ่านมาเกิดจากธุรกิจการท่องเที่ยว ผลพลอยได้ตัวที่ 2 ที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ก็คือ เมืองท่องเที่ยวต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นเมืองหลวงกรุงเทพฯ ภูเก็ต เชียงใหม่ พัทยา หัวหิน นักท่องเที่ยวเข้ามาแล้วรู้สึกอยากอยู่อาศัยขึ้นมา สนใจอยากซื้อ property ในจังหวัดเมืองท่องเที่ยว
"ช่วง 3-4 ปีที่แล้ว (2560) จังหวะที่เศรษฐกิจไทยค่อนข้างดี นักท่องเที่ยวเข้าไทยเกือบ 30 ล้านคน ช่วงนั้นแสนสิริมียอดขายจากนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติ 13,000-14,000 ล้านบาท รัฐบาลต้องมองว่าการที่เราขาย property ให้กับชาวต่างชาติ ต้องมองว่าเหมือนเราทำส่งออก เพราะเป็นสินค้าที่ชาวต่างชาติต้องเอาเงินเข้ามาซื้อ"
ในด้านเป้ายอดขายจากแคมเปญภูเก็ตแซนด์บอกซ์ของรัฐบาล คำตอบคือ “…อย่าเรียกว่าคาดหวังยอดขายเท่าไหร่เลยครับ เรียกว่าภาวนาดีกว่า ตอนนี้คนต่างชาติคาดหวังจากการที่มีการเดินทางแล้ว ทุกคนเขารออยู่ว่าประเทศไทยจะฉีดวัคซีนได้เยอะมากน้อยขนาดไหน การควบคุมการระบาดสามารถควบคุมทำให้ปริมาณผู้ติดเชื้อต่อวันลดลงไปเรื่อย ๆ จะเป็นตัวสัญญาณที่บอกแล้วว่า ชาวต่างชาติพร้อมจะมาเที่ยวประเทศไทยหรือไม่”
มุมมองแบบมองบวกก็คือ สมมุติว่ารัฐบาลสามารถหาวัคซีนได้ 100 ล้านโดส ภายในปี 2564 นี้ แล้วสามารถเร่งฉีดจนกระทั่งภายในไตรมาส 3/64 ฉีดได้ 50 ล้านโดส ความมั่นใจในแง่ของการทำธุรกิจจะเริ่มดีขึ้น และ GDP ประเทศไทยก็จะดีขึ้น พอ GDP ประเทศไทยดีขึ้น โดยธรรมชาติธุรกิจอสังหาฯก็จะดีตาม
"ตอนต้นปีที่เราแพลนเอาไว้ว่าจะมีการเปิดตัวใหม่ 24 โครงการ ตอนนี้เรายังคีปเป้า 24 โครงการเหมือนเดิม จริง ๆ ลึก ๆ แล้วเรามีโครงการหลาย ๆ ตัว ซึ่งเราใส่กระเป๋าเอาไว้ พร้อมที่จะควักออกมานำเสนอลูกค้าได้ตลอดเวลา แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ฟื้นตัวทางเศรษฐกิจภายในประเทศ"
อัพเดต 3 โครงการ 3.9 พันล้าน
ผู้สื่อข่าวรายงานว่า ข้อมูล ณ สิ้นไตรมาส 2/64 แสนสิริมี 3 โครงการอยู่ระหว่างขาย มูลค่ารวม 3,900 ล้านบาท ประกอบด้วย คอนโดฯ “เดอะ เบส เซ็นทรัล-ภูเก็ต” จำนวน 590 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,900 ล้านบาท ขายไปแล้ว 468 ยูนิต คิดเป็น 80% แบ่งเป็นลูกค้าต่างชาติ 41% ลูกค้าชาวไทย 59% ล่าสุดโอนกรรมสิทธิ์แล้ว 447 ยูนิต คิดเป็น 95% จากยูนิตที่ขายแล้ว
ทาวน์เฮาส์ “สิริ เพลส แอร์พอร์ต ภูเก็ต” 268 ยูนิต มูลค่าโครงการ 600 ล้านบาท ปิดการขายเฟสแรกแล้ว ปัจจุบันเปิดขายเฟส 2 มียอดขาย- ยอดโอนรวมทั้งโครงการ 89 ยูนิต คิดเป็น 220 ล้านบาท
และบ้านเดี่ยว “อณาสิริ ป่าคลอก ภูเก็ต” 259 ยูนิต มูลค่าโครงการ 1,400 ล้านบาท มียอดขาย 70% ของเฟสแรก หรือ 34 ยูนิต มูลค่าขาย 192 ล้านบาท+
ศุภาลัยจ่อเปิดเพิ่ม 2 แนวราบ
ถัดมา “ไตรเตชะ ตั้งมติธรรม” กรรมการผู้จัดการ บริษัท ศุภาลัย จำกัด (มหาชน) ค่ายอสังหาฯที่ปักหลักลงทุนภูเก็ตมานาน มองว่าภูเก็ตแซนด์บอกซ์เป็นสัญญาณที่ดี เพราะในประเทศไทย area ที่ควบคุมโรคระบาดได้ง่ายมี 2 ที่ คือ ภูเก็ตกับสมุย และเป็นการเริ่มต้นเรื่องการท่องเที่ยว ซึ่งผมคิดว่าสำคัญมาก ถ้าเปิดเมืองภูเก็ตแล้วราบรื่น ไม่มีปัญหา ก็จะเป็นจุดเริ่มต้นที่ประเทศได้สร้างความเชื่อมั่นให้ต่างประเทศ
"ข้อดีคือศุภาลัยมี operate โครงการที่ภูเก็ตค่อนข้างมาก 9-10 โครงการ พนักงานของเราก็ได้ฉีดวัคซีนหมดแล้ว การเข้าถึงวัคซีนที่ภูเก็ตทำได้ค่อนข้างดี พนักงานของเราเองก็เข้าถึงวัคซีนมาหลายสัปดาห์แล้ว เชื่อว่าภูมิคุ้มกันของคนในภูเก็ตคงเพิ่มขึ้นดีแล้ว เพราะฉะนั้นก็หวังว่าเปิดวันนี้ก็คงไม่มีเคสโควิดเข้ามา"
สำหรับการเตรียมความพร้อมรองรับโอกาสในภูเก็ต คำอธิบายคือศุภาลัยมีสินค้าพร้อมอยู่รองรับได้ทันที โดยภูเก็ตเป็นหนึ่งในจังหวัดทำยอดขายได้เยอะที่สุดอย่างต่อเนื่อง ลูกค้าส่วนใหญ่เป็นคนไทย เพราะฉะนั้น ผมไม่ได้รับอานิสงส์โดยตรงจากนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติสักเท่าไหร่ แต่อานิสงส์คือภูเก็ตแซนด์บอกซ์ เป็นจุดเริ่มต้นของการสะท้อนกลับมาของเศรษฐกิจในภูเก็ต
"เราก็ต้องเข้าใจว่า ภูเก็ตเป็นเมืองที่ GDP ขึ้นตรงกับท่องเที่ยวเป็นหลัก ถ้าการท่องเที่ยวในภูเก็ตกลับมา นี่คือจุดเริ่มต้นที่ดี อาจจะไม่ใช่ในเร็ววันนี้ แต่ใน 1 ปี 2 ปีกลับมาใกล้เคียงกับภาพที่เราเห็นก่อนหน้านี้ การซื้อขายในภูเก็ตก็น่าจะกลับมาคึกคัก เพราะต้องยอมรับว่ายอดขายในภูเก็ตหายไปกว่าครึ่งในช่วงโควิดเทียบกับปีก่อนหน้า”
ทั้งนี้ สถานการณ์โควิดทำให้กำลังซื้อหายไปจากยุคก่อนโควิด 40% โดยยอดขายโครงการในภูเก็ตมีสัดส่วน 4% กว่าของยอดรับรู้รายได้รวมที่ 20,000 กว่าล้านบาท ดังนั้นจึงเทียบเท่ายอดรายได้ที่หายไปหลักพันล้านบาท ล่าสุดในปี 2564 นับตั้งแต่รัฐบาลเร่งฉีดวัคซีนในภูเก็ต ทำให้มีสัญญาณยอดขายฟื้นตัวในช่วงเดือนพฤษภาคม-มิถุนายน 2564 ที่ผ่านมา
"ตลาดอสังหาฯภูเก็ตตอนนี้ยังซบเซาอยู่ ถึงแม้ต่างชาติจะเข้ามาตอนนี้ก็คงยังไม่ทำให้กำลังซื้อต่างชาติคึกคักได้อยู่ดี การเปิด Phuket Sandbox แล้วสามารถควบคุมการติดเชื้อไม่ได้มีการระบาดเพิ่มเติมในภูเก็ตได้ ก็น่าจะเป็นนิมิตหมายที่ดีในการที่ตลาดอสังหาฯน่าจะคืนกลับมา ผมคิดว่ามันอยู่ที่เมื่อไหร่ตลาดจะกลับมาเป็นปกติมากกว่า คงไม่ใช่บอกว่าจะกลับมาไหม ผมเชื่อว่าจะกลับมาค่อนข้างแน่ แต่กลับมาได้เร็วแค่ไหนก็จะทำให้ความเชื่อมั่นของผู้ซื้ออสังหาฯในภูเก็ตดีขึ้นเร็วเท่านั้น อันนี้เป็นจุดเสี่ยงที่สำคัญมากของตลาดอสังหาฯในภูเก็ต"
ส่อง 12 โครงการ 9.7 พันล้าน
ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า ปัจจุบันศุภาลัยมี 12 โครงการอยู่ระหว่างขาย มูลค่ารวม 9,700 ล้านบาท ได้แก่ ศุภาลัย พรีโม่ ศรีสุนทร ภูเก็ต, ศุภาลัย เบลล่า ถลาง ภูเก็ต, ศุภาลัย พรีโม่ กู้กู ภูเก็ต, ศุภาลัย เบลล่า เกาะแก้ว ภูเก็ต, ศุภาลัย ลากูน ภูเก็ต, ศุภาลัย เอสเซ้นส์ ภูเก็ต, ศุภาลัย วิสต้า ภูเก็ต, ศุภาลัย ปาร์ค@ภูเก็ต ซิตี้, ศุภาลัย ลากูน คอนโด (ภูเก็ต), ศุภาลัย ซิตี้ รีสอร์ท คอนโด ภูเก็ต, ศุภาลัย พรีโม่ ฉลอง ภูเก็ต และศุภาลัย ปาล์มสปริงส์ บ้านพอน ภูเก็ต
ปัจจุบันมียอดขายแล้ว 70% ในจำนวนนี้เป็นลูกค้าชาวต่างชาติไม่ถึง 1% ของยอดขายทั้งหมด มีสินค้าเหลือขาย 30% มูลค่า 3,000 ล้านบาท
ทั้งนี้ โครงการใหม่ล่าสุด “ศุภาลัย ปาล์มสปริงส์ บ้านพอน ภูเก็ต” วางแผนเปิดขาย 17-18 ก.ค.นี้ กับ “ศุภาลัย พรีโม่ ฉลอง ภูเก็ต” เตรียมเปิดขายในไตรมาส 3/64
กานดาฯมองบวกฟื้นเชื่อมั่น
“หัสกร บุญยัง” รองกรรมการผู้จัดการ กานดา พร็อพเพอร์ตี้กรุ๊ป ระบุว่า กานดากรุ๊ปเตรียมความพร้อมพนักงานและแรงงานก่อสร้างรองรับแต่เนิ่น ๆ โดยพนักงานฉีดวัคซีน 2 เข็ม แรงงานส่วนใหญ่ฉีดเข็มแรกแล้ว ภูเก็ตแซนด์บ็อกซ์จึงเป็นนิมิตหมายที่ดีแน่นอน
"ในส่วนของกานดาฯสังเกตยอดวิสิตไซต์ และยอดจองกระเตื้องขึ้นตั้งแต่พฤษภาคม เทียบกับช่วงมกราคม-เมษายน เข้าใจว่าพอมีข่าวจะเปิดประเทศ พนักงานที่ทำงานโรงแรมหรืองานในส่วนอื่น ๆ มีความมั่นใจมากขึ้น กล้าตัดสินใจจองซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น เราใช้ระบบพรีแฟบซึ่งระงับการติดตั้งไปครึ่งปี ก็กลับมารันไซต์ก่อสร้างตั้งแต่เดือนพฤษภาคมเหมือนกัน แล้วก็จะติดตั้งเพิ่มเติม คิดว่าเป็นไซน์ที่ดีในแง่ของจิตวิทยา"
ทั้งนี้ สัญญาณยอดวิสิตไซต์บ้านแนวราบเดือนมกราคม-เมษายนตก 30-40 ราย/เดือน เฉลี่ยวันละ 1 คน ซึ่งถือว่าน้อยมาก เดือนพฤษภาคม 2564 เริ่มแตะ 50 คน ถือว่าเพิ่มมากขึ้นแล้ว เหตุผลเพราะโครงการไม่ได้เห็นตัวเลข 50 คนมาเป็นปีแล้ว
ตัวเลขน่าสนใจต้องดูยอดจอง กานดากรุ๊ปตั้งเป้าไตรมาส 2/64 มียอดจองเดือนละ 2 หลัง ไตรมาส 3/64-4/64 เป้ายอดจอง 3-4 หลัง/เดือน ล่าสุดสัญญาณยอดจองของเดือนพฤษภาคม-มิถุนายนเดือนละ 3-4 หลัง บ่งบอกว่าภาพรวมอสังหาฯภูเก็ตน่าจะกลับมาดีขึ้นในครึ่งปีหลัง 2564
"เราวางแผนตามภูเก็ตแซนด์บอกซ์ของรัฐบาล ยุคก่อนโควิดโครงการของเราขายดีมาก ลูกค้า walk แต่ละเดือน 60 คนขึ้นไป ยอดจองเป็น 10 หลังขึ้นไปต่อเดือน แตกต่างกันมากเลยกับยุคโควิดที่เหลือ 2 หลัง ยอดขายหายไป 80%"
สำหรับแผนลงทุนใหม่ในช่วงครึ่งปีหลัง “หัสกร” กล่าวว่า ปี 2564 ยังไม่มี ก่อนหน้านี้เตรียมที่ดินสำหรับพัฒนาเป็นโรงแรมและคอนโดฯ คงต้องชะลอการลงทุนอย่างน้อยในปี 2565 และอาจเริ่มพิจารณาอีกครั้งในปี 2566 ส่วนที่ดินแนวราบในมือก็มีแค่โครงการเปิดขายในปัจจุบัน “ไอลีฟ ไพร์ม 2” กับแลนด์แบงก์ฝั่งตรงข้ามเตรียมเปิดไอลีฟ ไพร์ม 3 ถลาง ภูเก็ต
เล็งขยับยอดขายไอลีฟ ไพร์ม 2
อัพเดตล่าสุด กานดากรุ๊ปอยู่ระหว่างขาย 1 โครงการ “ไอลีฟ ไพร์ม 2 ถลาง ภูเก็ต” มูลค่า 500 ล้านบาท ออกแบบเป็นทาวน์เฮาส์ 194 ยูนิต มียอดขายแล้ว 35 ยูนิต มูลค่าขาย 75 ล้านบาท โอนกรรมสิทธิ์แล้ว 30 ยูนิต เหลือขาย 80%
การมีภูเก็ตแซนด์บอกซ์คิดว่าจะช่วยระบายสต๊อกได้เยอะพอสมควร ในแง่ของความมั่นใจของลูกค้าว่าการงานและรายรับมีความมั่นคงมากขึ้น มีความกล้าตัดสินใจวางเงินจองมากขึ้น
"ปลายเดือนมิถุนายน ผมได้พูดคุยกับเพื่อนทำโรงแรมที่ภูเก็ต ยอดบุ๊กกิ้งก่อนมีภูเก็ตแซนด์บอกซ์ occupancy rate อยู่ที่ 10% ต่อเดือน โรงแรมดัง ๆ อาจจะ 15-20% เขาก็คาดหวังว่าภูเก็ตแซนด์บอกซ์จะทำให้มี occupancy rate เพิ่ม 1-2 เท่าตัว พนักงานที่ทำงานอยู่แล้วก็จะมีความมั่นคงของรายรับมากขึ้น แน่นอนว่าก็พร้อมที่จะซื้อสินค้าคงทนหรือสินค้าชิ้นใหญ่มากขึ้น"
