ซีบีอาร์อี เผย โควิด ฉุดราคาที่ดินใจกลางเมืองคงที่ เพลินจิต - ลุมพินี ยังรั้งดีล ปิดราคาขายสูงสุด ที่ 3.9 ล้านบาทต่อตารางวา ชี้เป็นโอกาสดีของนักพัฒนาโครงการ

นางกุลวดี สว่างศรี หัวหน้าแผนกการลงทุนและที่ดิน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย  ระบุว่า วิกฤติโควิด-19 ได้ทำหน้าที่เป็นตัวเร่งให้เกิดการเปลี่ยนแปลง  ในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ให้เป็นตลาดของผู้เช่าและผู้ซื้อมากขึ้น จากระดับราคาที่สมเหตุสมผล เพราะราคาที่ดินโดยรวมในทำเลชั้นนำยังไม่เปลี่ยนแปลง  อย่างไรก็ตาม ราคาที่ดินในย่านรอบนอกใจกลางเมืองและชานเมืองโดยรวมลดลง ยกเว้นบางพื้นที่จะปรับตัวสูงขึ้นตามการขยายเส้นทางระบบขนส่งมวลชนและการขยายถนนในพื้นที่

ทั้งนี้ พบว่า ตลอดช่วง 2 ปีที่ผ่านมา (2562-2563) ตลาดที่ดิน ใจกลางเมือง หรือ ศูนย์กลางธุรกิจ (CBD)  3 ทำเลสำคัญ ซึ่งเคยมีการซื้อขายกันอย่างร้อนแรงในช่วงก่อนหน้า ระดับราคาที่ดินแทบจะคงที่ ไม่เปลี่ยนแปลง คาดเนื่องมาจาก การชะลอแผนพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมของผู้ประกอบการ ทำให้ไม่มีการกว้านซื้อใหม่เกิดขึ้น 

โดยราคาซื้อ-ขาย ที่ดินสูงสุด ยังอยู่ในระดับเดิมดังนี้ 

ปี 2562  ทำเล เพลินจิต - ลุมพินี  ราคาสูงสุด 3.9 ล้านบาทต่อตารางวา
ปี 2562  ทำเล สุขุมวิท ราคาสูงสุด 2.8 ล้านบาทต่อตารางวา
ปี 2562  ทำเล สีลม -สาทร ราคาสูงสุด 1.7 ล้านบาทต่อตารางวา 

.

นางกุลวดี  ประเมินต่อ แนวโน้มระดับราคาที่ดินของทั้ง 3 ทำเลดังกล่าว ในช่วงปี 2564 น่าจะยังหยุดนิ่งและไม่เปลี่ยนแปลงอย่างมีนัยยะ โดยพบว่า ขณะนี้ยังมีที่ดินอีกหลายแปลง ที่เจ้าของเตรียมนำออกขาย รอเพียงจังหวะที่เหมาะสม  อย่างไรก็ตาม มีเจ้าของที่ดินบางส่วน มีปัญหาสภาพคล่อง และต้องการขายออกโดยเร็ว เริ่มยอมเคาะราคาให้ต่ำลง เช่น จากเดิมตั้งราคาไว้ที่ตารางวาละ 1.7 ล้านบาท ก็ยอมลดราคาเหลือเพียง 1.5-1.6 แสนบาทต่อตารางวา เป็นต้น 

เช่นเดียวกับที่ดินแปลงเล็กราว 200-400 ตารางวา ในซอย มีการประกาศขายลดราคาลงราว 30% จาก 6 แสนบาทต่อตารางวา เหลือเพียง 3-4 แสนบาทต่อตารางวาเท่านั้น ซึ่งมองเป็นโอกาสของผู้ประกอบการบางส่วน ที่เริ่มปรับรูปแบบการพัฒนาโครงการใจกลางเมือง ในขนาดที่เล็กลง ใช้เวลาก่อสร้างราว 1 ปี เสร็จ  

" หลังจากราคาที่ดินได้ปรับตัวสูงขึ้นค่อนข้างต่อเนื่องในช่วงทศวรรษที่ผ่านมา ซีบีอาร์อีเชื่อว่าราคาที่ดินโดยรวมในทําเลชั้นนําจะยังคงทรงตัว เนื่องจากเศรษฐกิจที่ชะลอตัวโดยไม่มีการซื้อขายใหม่ๆ ที่ทําลายสถิติราคาสูงสุด การพัฒนาคอนโดมิเนียมหรูได้กลายเป็นการลงทุนเพียงอย่างเดียวที่มีความสมเหตุสมผลทางการเงินสําหรับการพัฒนาที่ดินแบบมี กรรมสิทธิ์เต็มหรือฟรีโฮลด์ในย่านใจกลางเมือง ซึ่งไม่ได้มีความยั่งยืนในระยะยาว"

ทั้งนี้   ในปี 2564แม้ว่าผู้พัฒนาโครงการที่พักอาศัยส่วนใหญ่จะปรับลดรายได้เป้าหมายและจํานวนโครงการใหม่ลง แต่ยังคงซื้อที่ดินสําหรับการพัฒนาโครงการใหม่อย่างต่อเนื่องหากราคาที่ดินเหมาะสม มีความเป็นไปได้ในการพัฒนาโครงการสําหรับตลาดผู้ที่มีรายได้ปานกลาง โดยเฉพาะอย่างยิ่งการพัฒนาโครงการบ้านและทาวน์เฮาส์ในทําเลรอบนอกใจกลางเมือง และชานเมือง รวมถึงตามแนวระบบขนส่งมวลชนใหม่

อย่างไรก็ตาม ถึงแม้นักลงทุนและผู้พัฒนาโครงการจะยังคงสนใจที่จะลงทุน แต่เวลาที่ใช้ในการตัดสินใจจะนานขึ้นกว่าปกติ ซีบีอาร์อีเชื่อว่าที่ดินชั้นนําในกรุงเทพฯ ยังคงเป็นที่ต้องการ ในขณะที่ผู้พัฒนาโครงการกําลังหันกลับไปประเมินจํานวนซัพพลายและความต้องการในตลาดอีกครั้ง และรอรายละเอียดสุดท้ายของผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ฉบับใหม่ที่จะลดข้อจํากัดในการพัฒนาในหลายๆ ด้าน โดยเฉพาะในย่านรอบนอกใจกลางเมืองและชานเมืองตามเส้นทางระบบขนส่งมวลชนในอนาคตลดจํานวนที่ดินที่สะสมไว้จากการให้ความสําคัญกับความมั่นคงและสภาพคล่องทางการเงิน

จึงเห็นว่าผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์หลายรายที่มีที่ดินสะสมไว้จํานวนมากได้นําที่ดินบางส่วนออกเสนอขาย เนื่องจากที่ดินเหล่านั้นมีศักยภาพในการพัฒนาตํ่ากว่าแปลงอื่น ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์จะยังคงให้ความสําคัญกับการลดจํานวนยูนิตเหลือขาย และปลดล็อกเงินทุนจากที่ดินที่ถือครองอยู่ รวมถึงลดภาระทางภาษีที่ดินบางแปลงที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ตัดสินใจที่เก็บไว้จะได้รับการพัฒนาหรือปล่อยเช่าในระยะสั้นเพื่อสร้างรายได้เช่น ตลาด หรือที่จอดรถ จนกว่าตลาดจะฟื้นตัวลดความเสี่ยงในการลงทุน เนื่องจากผู้พัฒนาโครงการต้องการลดความเสี่ยงในการลงทุน 

โดยเชื่อว่าจะยังคงมีการร่วมทุนใหม่ๆ เกิดขึ้นในกลุ่มผู้พัฒนาโครงการในประเทศ หรือระหว่างผู้พัฒนาโครงการในประเทศกับพันธมิตรต่างชาติที่อยู่ในตลาดในประเทศอยู่แล้วและมีความรู้เกี่ยวกับตลาดในกรุงเทพฯ นอกจากนี้ โครงการที่จะพัฒนาจะมีขนาดเล็กลงเพื่อลดขนาดการลงทุน ซีบีอาร์อีเชื่อว่าการพัฒนาโครงการที่มีมูลค่าตํ่ากว่า 500 ล้านบาทจะมีความเหมาะสม