- ค่าใช้จ่ายวันโอนมีอะไรบ้าง ต้องเตรียมเงินเท่าไหร่?
- อัพเดทล่าสุด ค่าโอน-ค่าจดจำนองใหม่
- ใครได้ประโยชน์จากการปรับลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนองครั้งนี้
ค่าใช้จ่ายวันโอนนับเป็นภาระค่าใช้จ่ายแฝงในการซื้อบ้าน ที่ทำให้หลาย ๆ คนต้องเตรียมเงินสดไว้ก้อนใหญ่ เพราะนอกจากจะกู้ซื้อบ้านได้ไม่เต็มจำนวนแล้ว ยังต้องเผื่อค่าใช้จ่ายในการตกแต่ง และค่าใช้จ่ายวันโอนอีกด้วย หากไม่มีเงินเก็บเงินก้อนมากพอ ก็จะซื้อบ้านได้ยาก เรามาดูกันว่าค่าใช้จ่ายวันโอนที่ต้องเตรียม มีอะไรบ้าง และในปี 2564 นี้ ใครจะได้รับประโยชน์จากมาตรการลดค่าธรรมเนียม การโอน และค่าจดจำนองบ้าง
ค่าใช้จ่ายวันโอน ได้แก่
- ค่าธรรมเนียมการโอน : ปกติ 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์ (มาตรการใหม่เหลือ 0.01% ในปี 2564)
- ค่าอากร : คิด0.5% ของราคาซื้อขายแต่ต้องไม่ต่ำกว่าราคาประเมินทุนทรัพย์ ถ้าราคาซื้อขายต่ำกว่าให้ใช้ราคาประเมินทุนทรัพย์คำนวณ และถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตป์อีก
- ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ : คิด 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์แล้วแต่ราคาไหนที่สูงกว่า โดยจะคิดกับอสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อมาแล้วขายออกไปภายในเวลาไม่เกิน 5 ปี (หากมีการย้ายทะเบียนบ้านเข้าอยู่เกินกว่า 1 ปี ได้รับยกเว้นค่าภาษีนี้) กรณีที่เสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วก็ไม่ต้องเสียค่าอากรในข้อ 2
- ค่าจดจำนอง : 1% ของมูลค่าจำนอง สูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท (มาตรการใหม่เหลือ 0.01% ในปี 2564)
- ค่าภาษีเงินได้ (ภงด.) : คิดแบบขั้นบันไดภาษี หักค่าใช้จ่ายต่าง ๆตามจำนวนปีถือครอง ตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร
ภาระค่าใช้จ่ายนี้ผู้ซื้อ หรือ ผู้ขายอาจแบ่งกันจ่าย หรือผู้ใดผู้หนึ่งจะออกค่าใช้จ่ายให้ทั้งหมดก็ตามแต่ตกลงกัน หากเป็นโครงการจัดสรรมักจะมีโปรโมชั่น ฟรีค่าใช้จ่ายวันโอน แต่หากเป็นการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ทั่วไปแล้ว ค่าโอนมักจะแบ่งกันจ่ายคนละครึ่ง ส่วนค่าจดจำนองผู้ซื้อเป็นคนจ่าย และค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ คนขายมักเป็นผู้จ่าย
อัพเดทล่าสุด ค่าโอน-ค่าจดจำนองใหม่
ล่าสุด วันที่ 26 มกราคม 2564 คณะรัฐมนตรีมีมติให้ลดค่าธรรมเนียมโอน และจดจำนอง เพื่อลดภาระให้กับผู้ซื้อที่อยู่อาศัย โดยมีรายละเอียดดังนี้
สำหรับ:
การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรร มือ 1 ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท/หน่วย ได้แก่ ที่ดินพร้อมอาคารประเภทบ้านเดี่ยว บ้านแฝด บ้านแถว หรืออาคารพาณิชย์ และคอนโดมิเนียม
ค่าธรรมเนียมที่ลดลง:
ลดค่าธรรมเนียมจดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์จากเดิมร้อยละ 2 เหลือร้อยละ 0.01 และลดค่าจดทะเบียนการจำนองอสังหาริมทรัพย์จากเดิมร้อยละ 1 เหลือร้อยละ 0.01 โดยการจดทะเบียนการโอนและการจดจำนองอสังหาริมทรัพย์ซึ่งเป็นที่อยู่อาศัยต้องดำเนินการในคราวเดียวกัน
หากใครซื้อบ้านจัดสรร หรือ คอนโดมือ 1 ราคาไม่เกิน 3 ล้านบาท ในปีนี้ก็จะได้ประโยชน์ ลดภาระค่าใช้จ่ายวันโอนไปหลายหมื่นเลยทีเดียว ตัวอย่างเช่น หากเราจะซื้อบ้านราคา 3 ล้าน จากเดิมต้องจ่ายค่าโอน 2% = 60,000 บาท และค่าจดจำนอง 1% = 30,000 บาท รวมเป็นเงิน 90,000 บาท แต่หากได้รับประโยชน์จากมาตรการนี้ เราจะได้ลดค่าธรรมเนียมการโอนเหลือเพียง 0.01% = 300 บาท และค่าจดจำนองเหลือ 0.01% = 300 บาท รวมแล้วจ่ายแค่ 600 บาท จากเดิม 90,000 บาท ยิ่งบางโครงการที่มักจะฟรีค่าใช้จ่ายวันโอนอยู่แล้ว เราอาจได้ต่อราคาค่าบ้านเพิ่ม เพราะโครงการมีค่าใช้จ่ายน้อยลง
มาตรการนี้ใช้ได้เมื่อไหร่?
คาดว่าจะเริ่มใช้วันที่ 1 กุมภาพันธ์ 2564 - วันที่ 31 ธันวาคม 2564
ใครได้ประโยชน์จากการปรับลดค่าธรรมเนียมโอน-จดจำนองครั้งนี้
เนื่องจากมาตรการนี้เอื้อประโยชน์เฉพาะการซื้อขายที่อยู่อาศัยในโครงการจัดสรร หรือ คอนโดมิเนียม มือ 1 เท่านั้น Developer นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ และคนซื้อบ้านมือ 1 ก็จะได้รับประโยชน์ไปเต็ม ๆ ช่วยให้ระบายสต็อกอสังหาริมทรัพย์มือ 1 ที่ยังเหลือขายในตลาดไปได้ หากดูจากข้อมูลศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (www.area.co.th) อุปทานคงเหลือสะสม รวม ณ สิ้นปี 2563 เพิ่มขึ้นจากกลางปี 2563 ประมาณ 2.5% คือจาก 221,192 หน่วย ณ กลางปี 2563 เพิ่มเป็น 226,645 หน่วย (เพิ่ม 5,453 หน่วย) ซึ่ง ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธาน ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย ให้ข้อสังเกตว่านี่เป็นผลจากการที่บริษัทพัฒนาที่ดินต่างๆ ก็ยังพยายามเติมอุปทานเข้ามาในตลาดอย่างต่อเนื่อง มาตรการนี้จึงเป็นการช่วยระบายอุปทานคงเหลือ Supply ที่มีอยู่ในตลาด อีกทั้งยังช่วยให้คนที่ต้องการที่อยู่อาศัยจริง Real Demand ในราคาไม่สูงมาก (ไม่เกิน 3 ล้านบาท) ลดภาระเงินสดที่ต้องเตรียมสำหรับการกู้เพื่อซื้อบ้านอีกด้วย
