หลายคนสงสัยว่าทำไมที่ดินอยู่ใกล้กัน แค่ถนนกว้างไม่เท่ากันไม่กี่เมตรถึงขายที่ดินได้ในราคาที่ต่างกันนัก? โดยเฉพาะที่ดินในซอยที่ราคาจะถูกกว่าที่ดินติดถนนใหญ่มาก ๆ เป็นเพราะอะไร? เดี๋ยวเรามาดูกันชัด ๆ ถึงเหตุผล และตัวอย่างว่าที่ดินลักษณะเหมือนกัน ทำเลเดียวกัน แต่ถนนด้านหน้าที่ดินขนาดต่างกัน จะมีราคาที่ดินต่างกันขนาดไหน?

• ทำไมราคาที่ดินในซอย ถึงถูกกว่าราคาที่ดินติดถนนใหญ่มาก?

• หากถนนหน้าที่ดินกว้าง 5 เมตร, 6 เมตร, 10 เมตร ราคาที่ดินจะต่างกันขนาดไหน

ราคาที่ดิน ขึ้นอยู่กับ ศักยภาพในการพัฒนา

ยิ่งสร้างอาคารได้ใหญ่ขึ้น มูลค่าโครงการสูงขึ้นก็ตั้งราคาที่ดินได้สูงขึ้น

สาเหตุที่ราคาที่ดินในซอย ถูกกว่าที่ดินติดถนนใหญ่มาก นั่นเป็นเพราะว่า ความกว้างถนนหน้าที่ดิน มีผลต่อศักยภาพในการพัฒนาอาคาร ถ้าถนนแคบกว่า 6 เมตรจะนำไปพัฒนาเป็นอาคารขนาดไม่เกิน 2000 ตร.ม. เท่านั้น ทำได้เพียงโครงการแนวราบ ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม อาคารพานิชย์ โฮมออฟฟิศ เป็นต้น ถึงแม่ที่ดินจะอยู่ในทำเลดี พื้นที่สีผังเมืองที่มี FAR สูง แต่ก็ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้มากนัก

อ่านเพิ่มเติม: สรุป! ถนนกว้างเท่านี้ สร้างอาคารได้ขนาดเท่าไหร่?

ส่วนที่ดินในซอยที่กว้างไม่ถึง 10 เมตร จะพัฒนาอาคารสูง อาคารขนาดใหญ่พิเศษไม่ได้ ก็จะพัฒนาได้เพียงอาคาร Low-rise สูงน้อยกว่า 23 เมตร พื้นที่ไม่เกิน 9,999 ตร.ม. หากไปเทียบกับที่ดินแปลงที่ติดถนนใหญ่กว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไปที่พัฒนาอาคารสูง และอาคารขนาดใหญ่พิเศษได้ จะมีพื้นที่อาคารน้อยกว่า พื้นที่ขายน้อยกว่า มูลค่าโครงการต่ำกว่า ทำให้ราคาที่ดินต่ำกว่านั่นเอง

คิดเหมือนเราเป็นแม่ค้าขายขนมเค้ก ถ้าจะขายขนมเค้กชิ้นละ 50 บาท เราก็จะยอมจ่ายเงินสูงกว่าสำหรับต้นทุนค่าเตาอบที่อบขนมได้ 500 ชิ้น/วัน มากกว่าเตาอบที่อบขนมได้เพียง 100 ชิ้น/วัน เพราะถ้าเราขายได้เยอะขึ้น ก็สามารถแบกรับต้นทุนที่สูงกว่าได้ ถ้าเทียบเป็นที่ดิน ถ้าที่ดินทำเลเดียวกัน นำไปพัฒนาเป็นคอนโดขายได้ราคาต่อตร.ม. พอ ๆ กัน ที่ดินที่สามารถนำไปพัฒนาคอนโดมิเนียมได้จำนวนห้องมากกว่า ก็จะขายได้ในราคาสูงกว่า เพราะ developer สามารถรับต้นทุนที่สูงขึ้นได้ หากคุ้มค่าต่อการลงทุน

หากถนนหน้าที่ดินกว้าง 5 เมตร, 6 เมตร, 10 เมตร ราคาที่ดินจะต่างกันขนาดไหน

ถ้ามีที่ดินขนาด 1.5 ไร่ รูปร่างเหมือนกัน อยู่ในทำเลพื้นที่สีผังเมืองสีแดง พ.5 (ที่ดินประเภทพาณิชยกรรม) FAR 10:1 OSR 3% เหมือนกัน แต่มีทางเข้าออกสู่ถนนขนาดไม่เท่ากัน จะมีศักยภาพในการพัฒนาต่างกัน ทำให้ราคาที่ดินต่างกันมาก ถึงแม้แปลงที่ดินจะอยู่ใกล้กันก็ตาม

ในกรณีนี้ หากสร้างอาคารได้สูงสุดตาม FAR จะสร้างอาคารได้พื้นที่ 24,000 ตร.ม./แปลงที่ดิน แต่เมื่อดูศักยภาพคู่กับความกว้างถนนแล้ว บางแปลงอาจไม่สามารถสร้างอาคารได้เต็มศักยภาพของ FAR ได้ อาจต้องสร้างหลายอาคารในที่ดินแปลงเดียวกัน ส่วนจะสร้างได้กี่อาคารนั้นก็ต้องดูรูปร่างที่ดิน หน้ากว้างที่ดิน เพื่อกำหนดระยะห่างระหว่างอาคาร และระยะร่นอีกด้วย

• ถ้าถนนกว้าง 5 เมตร สร้างอาคารได้ขนาดไม่เกิน 2,000 ตร.ม./อาคาร มีศักยภาพในการพัฒนาโครงการแนวราบ

• ถ้าถนนกว้าง 6 เมตร สร้างอาคารได้สูงสุด 9,999 ตร.ม./อาคาร มีศักยภาพในการพัฒนาคอนโดLow-rise

• ถ้าถนนกว้าง 10 เมตร สร้างอาคารได้ขนาดสูงสุด 30,000 ตร.ม./อาคาร มีศักยภาพในการพัฒนาคอนโด High-rise แต่เมื่อดูคู่กับกฎผังเมืองแล้ว ต้องเลือกตามศักยภาพที่น้อยกว่า คือสร้างได้ 24,000 ตร.ม.
  (ที่ดินต้องมีหน้ากว้างที่ดินด้านใดด้านหนึ่งไม่น้อยกว่า12 เมตรติดกับทางสาธารณะ และถนนสาธารณะต้องมีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตรยาวตลอดแนวไปจนถึงถนนสาธารณะอื่น (อีกสาย) ซึ่งต้องกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตร เข่นกัน

จะเห็นว่าถ้าที่ดินติดถนนกว้างไม่ถึง 6 เมตรจะสร้างอาคารขนาดใหญ่ไม่ได้ ทำให้ไม่สามารถพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม อะพาร์ตเมนต์ หรืออาคารที่ต้องการใช้พื้นที่มาก ๆ เพราะไม่สามารถใช้ประโยชน์ที่ดินได้สูงนัก จึงมีศักยภาพในการพัฒนาเป็นโครงการแนวราบ ได้แก่ บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์เฮาส์ ทาวน์โฮม อาคารพานิชย์ โฮมออฟฟิศ เป็นต้น โดยจะพัฒนาได้กี่อาคารนั้นก็ขึ้นอยู่กับการวางผัง และการกำหนดระยะห่างระหว่างอาคารอีกด้วย อย่างไรก็ตามหากไม่ใช่โครงการ Hi-end ระดับราคาแพงมาก มูลค่าโครงการจะไม่สูงเท่ากับการพัฒนาคอนโดมิเนียม ทำให้ต้นทุนราคาที่ดินที่ developer จะซื้อเพื่อนำไปพัฒนาโครงการขายไม่สูงนักเมื่อเทียบกับที่ดินแปลงอื่น

ส่วนที่ดินติดถนนกว้างตั้งแต่ 6 แต่ไม่ถึง 10 เมตรก็สามารถพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียม หรือ อะพาร์ตเมนต์ได้ แต่เป็นได้เพียงอาคารสูงไม่เกิน 8 ชั้น (Low-rise) และ อาคารขนาดใหญ่ <10,000 ตร.ม. เพราะไม่สามารถพัฒนาอาคารสูง หรือ อาคารขนาดใหญ่ได้ ทีนี้ หากเรามาลองเทียบกันว่า ที่ดินที่มีศักยภาพในการพัฒนาเป็นคอนโดมิเนียมเหมือนกัน ขนาดเท่ากัน ทำเลเดียวกัน แต่ติดถนนกว้างต่างกันคือ 6 เมตร และ 10 เมตร ตามลำดับ จะสามารถตั้งราคาขายที่ดินได้ต่างกันขนาดไหน? ด้วยวิธีการคำนวณต้นทุนราคาที่ดิน (Residual Method) โดยมีหลักการดังนี้

ราคาที่ดิน = มูลค่าโครงการ – ค่าใช้จ่าย – กำไรขั้นต้น

จะเห็นว่าที่ดินลักษณะเหมือนกัน ทำเลเดียวกัน แต่ถนนหน้าที่ดินกว้างต่างกัน ก็ทำให้ราคาที่ดินต่างกันได้มากถึง 2.47 เท่า เพราะที่ดินติดถนน 6 เมตร สร้างอาคารได้เพียง 9,999 ตร.ม. ในขณะที่ที่ดินติดถนนกว้าง 10 เมตร สามารถสร้างอาคารได้สูงสุดตามศักยภาพ FAR 10:1 คือ 24,000 ตร.ม. ทำให้มูลค่าโครงการต่างกันอย่างมาก เมื่อหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ และกำไรขั้นต้นแล้ว คงเหลือต้นทุนราคาที่ดินต่างกัน โดยแปลงที่ดินถนนกว้าง 6 เมตร มีต้นทุนราคาที่ดิน 206,645 บาท/ตร.วา ส่วนที่ดินแปลงที่ติดถนนกว้าง 10 เมตร มีต้นทุนราคาที่ดิน 510,000 บาท/ตร.วา ทั้งที่ตั้งราคาขายคอนโดเท่ากัน แต่ต้นทุนราคาที่ดินที่คำนวณออกมาได้ ซึ่งสามารถใช้ตั้งเป็นราคาขายที่ดินได้นั้นต่างกันเพราะพื้นที่อาคารที่ก่อสร้างได้ต่างกันนั่นเอง เพราะฉะนั้น ก่อนจะซื้อ-ขายที่ดิน ต้องวิเคราะห์ศักยภาพที่ดินให้ดี จึงจะสามารถตั้งราคาขายที่เหมาะสมได้

ดังนั้น หากมีคนถามว่าที่ดินอยู่ในทำเลเดียวกัน ทำไมราคาถึงไม่เท่ากัน ก็สามารถตอบได้ว่า ศักยภาพในการพัฒนาของที่ดินแต่ละแปลงไม่เท่ากัน ทำให้สามารถตั้งราคาขายได้ต่างกันนั่นเอง

หากคุณต้องการคำนวณต้นทุนราคาที่ดินตามตัวอย่างข้างต้น ก็ทำได้ไม่ยาก เพราะคุณสามารถใช้เครื่องมือคำนวณต้นทุนราคาที่ดิน ในเว็บไซต์ Feasy โปรแกรมวิเคราะห์การลงทุนอสังหาฯ ออนไลน์ เพียงเพิ่มข้อมูลที่ดินของคุณเข้าไป ก็สามารถ “สร้างแผนการลงทุน” เข้าถึงข้อมูลตลาดในพื้นที่ คู่แข่งและสถานที่สำคัญ รวมไปถึงคำนวณต้นทุนราคาที่ดินโดยมีข้อมูลมาตรฐานราคาค่าก่อสร้าง ประกอบการตัดสินใจ

สมัครสมาชิก ทดลองใช้ฟรี ที่นี่ www.feasyonline.com/member/register
(แพคเกจฟรี สามารถวิเคราะห์ที่ดินได้ 1 แปลง เก็บข้อมูลไว้ตลอดไป)


Keywords: ราคาที่ดิน, ความกว้างถนน, ศักยภาพที่ดิน