ผลกระทบจากโควิด และเศรษฐกิจโลกทำให้กำลังซื้อทั้งในไทยและต่างชาติหายไปอย่างรวดเร็ว โครงการที่อยู่อาศัย บ้าน-คอนโดหลายที่จึงขายไม่ค่อยออก ต้องจัดโปรโมชัน ลด แลก แจก แถม เพื่อเร่งระบายสต๊อกอย่างรวดเร็ว จะว่าอสังหาฯ ช่วงนี้ซบเซาก็ว่าได้ แต่ก็มีบางทำเล บางโครงการที่ยังไปต่อได้ Demand ยังสูงกว่า Supply ในตลาด ถึงขั้นที่เรียกว่าขายดีสวนกระแสเลยทีเดียว เรามาดูข้อมูลตลาดอสังหาฯ กลางปี พ.ศ. 2563 จากการสำรวจโดย ฝ่ายวิจัย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ที่นำเสนอผ่านเว็บไซต์ Feasy อัพเดททุกครึ่งปี (อัพเดทล่าสุด กลางปี 2563)

       มาดูกันว่า บ้าน-คอนโดทำเลไหน ระดับราคาเท่าไหร่ ที่ยังขายดีสวนกระแส อัตราการขายเฉลี่ย (Sold Average) มากกว่า 20% ต่อเดือน ทั้งที่ปกติแล้วอัตราการขายเฉลี่ยของโครงการอาจอยู่ที่ราว 2-5% ตลอดระยะเวลาที่เปิดขาย เช่น คอนโดอาจใช้เวลาขายเฉลี่ยประมาณ 2-3 ปี ถ้ามี 100 หน่วยก็จะขายได้เฉลี่ย 2-5 หน่วยต่อเดือนนั่นเอง โดยที่ช่วงแรกๆ อาจจะขายดี ขายได้เดือนละ 20-30% แต่หลังจากนั้นจะค่อยๆ ชะลอลง จนกว่าจะขายหมด ทำให้อัตราการขายเฉลี่ยต่อเดือนไม่สูงนั่นเอง

อันดับที่ 1: คอนโด ทำเลคลองสาน ระดับราคา 10 -20 ล้านบาทอัตราการขาย 92.9% ต่อเดือน

       ทำเลคลองสานอยู่ฝั่งธนบุรี ติดแม่น้ำเจ้าพระยา มีศูนย์การค้า Icon Siam ในทำเลนี้ด้วย เมื่อดูข้อมูลตลาดจากการสำรวจโดย ฝ่ายวิจัย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ที่นำเสนอผ่านเว็บไซต์ Feasy อัพเดททุกครึ่งปี (อัพเดทล่าสุด กลางปี 2563) จะพบว่ามีอัตราการขาย 92.9% ต่อเดือน! ถ้ามีคอนโดอยู่ 100 หน่วย จะใช้เวลาขายไม่ถึง 1 เดือนก็ขายได้หมดแล้ว แสดงว่าขายหมดเร็วมาก เป็นเพราะมีโครงการที่ขายดีเป็นพิเศษเปิดตัวในทำเลดังกล่าว ถึงแม้ระดับราคาจะแพงถึง 10 – 20 ล้านแต่เมื่อเทียบกับศักยภาพทำเลคอนโดริมแม่น้ำเจ้าพระยาแล้ว ถือว่าคุ้มค่า อีกทั้งกลุ่มผู้ซื้อเป็นผู้มีรายได้สูง ซึ่งอาจไม่ได้รับผลกระทบจากวิกฤตโควิดมากนัก อีกทั้ง Supply คอนโดระดับราคานี้อาจมีน้อยกว่า Demand ทำให้โครงการขายหมดได้ในเวลาไม่นาน

       ไม่ใช่ว่าคอนโด ในคลองสาน ทุกระดับราคาจะขายดี หากคุณ “เพิ่มที่ดิน” แล้ว “สร้างแผนการลงทุน” พัฒนาคอนโดมิเนียมในทำเล คลองสาน แล้วจะพบว่า คอนโดในทำเลนี้ ระดับราคาอื่น มีอัตราการขายอยู่ราว 2.1% – 14.7% โดยที่คอนโดในช่วงราคา 3 ล้านขึ้นไปจะขายได้ดีกว่า อัตราการขายมากกว่า 10% ทั้ง ๆ ที่สัดส่วนอุปทานเหลือขาย (แผนภูมิวงกลม) ส่วนใหญ่เป็นคอนโดราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท (คอนโด 1-2 ล้านบาท 19.2% และ คอนโด 2-3 ล้านบาท 55%) แสดงว่าของที่ยังเหลือส่วนใหญ่เป็นของราคาไม่แพง ในขณะที่ของแพงขายได้ดี ระบายสต๊อกได้มากกว่า อาจเป็นเพราะว่ากำลังซื้อกลุ่มกลาง-บน ยังสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้

คุณก็วิเคราะห์ที่ดินเองได้ แค่สมัครสมาชิกฟรี! https://www.feasyonline.com/member/register (แพคเกจฟรี วิเคราะห์ที่ดินได้ 1 แปลง)

อัพเกรดแพคเกจ Personal เพียง 2900 บาท/ผู้ใช้/ปี

- เพิ่มที่ดินได้ไม่จำกัดจำนวน
- Workshop กลุ่มย่อย เรียนรู้จากเคสจริง
- ดูราคาตลาดที่ดินกว่า 400 ทำเล (สำหรับเปรียเทียบแต่ละทำเล ไม่สะท้อนราคารายแปลง)

อันดับที่ 2: คอนโด ทำเลบางบัวทอง ระดับราคา 3 -5 ล้านบาท อัตราการขาย 32.5% ต่อเดือน

       ทำเลบางบัวทองครอบคลุมพื้นที่ เซนทรัลเวสต์เกท IKEA บางใหญ่ และปลายสายของ MRT รถไฟฟ้าสายสีม่วง (ช่วงคลองบางไผ่-เตาปูน) มีคอนโดมิเนียมในบริเวณนี้จำนวนไม่มาก เราจะพบว่านอกจากอัตราการขายของคอนโดราคา 3-5 ล้านจะสูงถึง 32.5% ต่อเดือนแล้ว ยังไม่มี Supply คอนโดในระดับราคานี้เหลืออยู่อีกด้วย (แผนภูมิวงกลม) ของที่เหลือขายตอนนี้คือคอนโด ระดับราคา 1-2 ล้านบาท เป็นไปได้ว่า คอนโดระดับราคา 3-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นรูปแบบห้องขนาดใหญ่ 2 ห้องนอน ผลิตออกมาน้อย เมื่อเทียบกับ demand ของผู้ซื้อที่สูงกว่า จึงขายหมดเร็ว

อันดับที่ 3:  ทาวน์เฮาส์ ทำเล ศรีนครินทร์-อุดมสุข ระดับราคา 5 -10 ล้านบาท อัตราการขาย 32.4% ต่อเดือน

       บริเวณสวนหลวง ร.9 มีเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเหลือง (ช่วงลาดพร้าว-สำโรง) ซึ่งมีแผนจะก่อสร้างเสร็จในปี 2564 เชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีเขียว สถานีสำโรง และ รถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรลลิงก์ สถานีพัฒนาการ ทำให้ทำเลนี้มีทั้งคอนโดมิเนียม บ้านเดี่ยว บ้านแฝด และทาวน์โฮมเกิดขึ้นมามากมาย จะเห็นว่าตลาดทาวน์เฮาส์ราคาแพง 5-10 ล้านบาท/หลัง ขายดีมาก เพราะอัตราการขายสูงถึง 32.4% และยังไม่มีอุปทานเหลือขายในตลาดอีกด้วย (ค่าของช่วง 5-10 ล้านบาทในแผนภูมิวงกลมเป็น 0%)  ในขณะที่ทาวน์โฮมราคา 2-3 ล้าน และ 3-5 ล้าน ก็มีอัตราการขายที่ค่อนข้างสูง 6.4% - 7% แสดงว่ามีความต้องการสูงกว่าอุปทานในตลาด อาจมีอุปทานในตลาดน้อยนั่นเอง

อันดับที่ 4:  คอนโด ทำเล บางกอกน้อย-บางกอกใหญ่ ระดับราคา 5 -10 ล้านบาท อัตราการขาย 25.6% ต่อเดือน

       ทำเลบางกอกน้อย-บางกอกใหญ่ มีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน (ช่วงเตาปูน-ท่าพระ) ที่เพิ่งเปิดให้บริการปลายปี 62 ทำให้มีโครงการอสังหาเกิดขึ้นมากมาย โดยคอนโดมิเนียมราคา 5-10 ล้านบาทขายดีมาก ด้วยอัตราการขาย 25.6% ต่อเดือน ส่วนคอนโดราคาต่ำลงมาหน่อย 3-5 ล้านบาทเองก็ขายดีด้วยอัตราการขาย 19.3% ต่อเดือน ในขณะที่คอนโดราคาต่ำลงมา 2-3 ล้านบาท มีอัตราการขายน้อยลงมา และยังเหลืออุปทานในตลาดมากถึง 60% (แผนภูมิวงกลม) แสดงว่าคอนโดราคาแพงอาจมีความต้องการสูง ในขณะที่อุปทานน้อยกว่าทำให้ขายออกได้เร็ว และเหลือขายน้อย

อันดับที่ 5:  คอนโด ทำเล เจ้าคุณทหาร ระดับราคา 1-2 ล้านบาท อัตราการขาย 22.5% ต่อเดือน

       ทำเลนี้ครอบคลุมพื้นที่ค่อนข้างใหญ่ตั้งแต่บริเวณมีนบุรี ถนนรามคำแหง ที่มีรถไฟฟ้าสองสายกำลังจะพาดผ่าน คือ รถไฟฟ้าสายสีส้ม (ช่วงศูนย์วัฒนธรรมฯ-มีนบุรี) คาดว่าจะสร้างเสร็จในปี 2566 และรถไฟฟ้าสายสีชมพู (ช่วงแคราย-มีนบุรี) คาดว่าจะสร้างเสร็จในปี 2564 ลงใต้ไปจนถึงเส้นทางรถไฟฟ้าแอร์พอร์ตเรลลิงก์ สาเหตุที่ทำให้ คอนโดมิเนียมราคา 1-2 ล้านบาท ขายดี โดยมีอัตราการขายสูงถึง 22.5% ต่อเดือน เป็นเพราะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดใหม่บริเวณมีนบุรี ใกล้กับเส้นทางรถไฟฟ้าที่สายสีส้ม และ ชมพู เป็นคอนโดสูง High-rise ตึกแรกในย่านมีนบุรี ทำให้ขายดี ขายหมดอย่างรวดเร็ว ตอนนี้เหลือคอนโดราคา 1-2 ล้านบาทในทำเลเพียง 20 หน่วยเท่านั้น (แผนภูมิวงกลม)

       หากใครมีที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ในทำเลไหน กำลังมองหาโอกาส ว่าจะเก็บไว้ ขายต่อ หรือนำไปลงทุนพัฒนาอย่างไร Feasy ช่วยให้คุณเข้าถึงข้อมูลตลาดอสังหาฯ รายทำเล รายประเภทอสังหาฯ จากข้อมูลตลาดที่ได้รับการเก็บข้อมูลโดยศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย อัพเดททุกครึ่งปี แค่คุณ “เพิ่มที่ดิน” ก็สามารถดูศักยภาพที่ดินรายแปลง แล้ว “สร้างแผนการลงทุน” เพื่อดูข้อมูลตลาด ราคาเฉลี่ย อัตราการขายในทำเล คู่แข่งในทำเล และคำนวณต้นทุนราคาที่ดินที่รับได้หากจะพัฒนาที่ดินเป็นโครงการจัดสรรแนวราบ หรือ คอนโดมิเนียม

Keywords: อัตราการขาย, ขายดี,