กฎหมายผังเมืองจะมีข้อกำหนดพื้นที่อาคารที่สร้างได้ FAR และ OSR ในแต่ละพื้นที่แตกต่างกันไป เพื่อควบคุมการขยายตัวของเมือง ส่งผลต่อศักยภาพการพัฒนาอาคารในแต่ละพื้นที่ ต่อให้เป็นที่ดินที่อยู่ติดกันแต่อยู่คนละผังสี มีค่า FAR และ OSR ต่างกันก็ทำให้พื้นที่ของอาคารที่พัฒนาได้ต่างกันแล้ว เพราะฉะนั้นก่อนซื้อ-ขายที่ดินจะต้องตรวจสอบสีผังเมือง ประเภทอาคารสร้างได้ และค่า FAR OSR เพราะหากที่ดินของคุณสามารถสร้างอาคารได้พื้นที่มากขึ้น ก็มีโอกาสที่ราคาที่ดินจะสูงขึ้นอีกด้วย
FAR คืออะไร?
พื้นที่อาคารสูงสุดที่สร้างได้ = ค่า FAR X ขนาดพื้นที่ดิน
ตัวอย่าง ที่ดินขนาด 2 ไร่ (3,200 ตารางเมตร) อยู่ในพื้นที่ตามข้อกำหนด FAR = 6 เท่ากับว่า พื้นที่อาคารสูงสุดที่สามารถสร้างได้ คือ 6 x 3,200 = 19,200 ตารางเมตร
OSR คืออะไร?
OSR (Open Space Ratio) คือ อัตราส่วนของพื้นที่ว่างต่อพื้นที่อาคารรวม เป็นตัวกำหนดว่าต้องเหลือพื้นที่ว่างบนพื้นดินเท่าไหร่ ส่งผลต่อขนาดอาคารเช่นเดียวกัน โดยมีวิธีการคำนวณ คือ
พื้นที่เปิดโล่งบนที่ดิน = ค่า OSR x พื้นที่อาคาร
ตัวอย่าง ที่ดินขนาด 2 ไร่ (3,200 ตารางเมตร) ตามข้อมูล FAR ด้านบนจะสามารถสร้างได้ 19,200 ตร.ม. อยู่ในพื้นที่ตามข้อกำหนด OSR = 5% เท่ากับว่า จะต้องมีพื้นที่เปิดโล่งบนที่ดินโดยไม่มีหลังคาคลุม 5% x 19,200 = 960 ตารางเมตร หมายความว่าต้องเว้นที่ว่างไว้ ไม่ใช้ก่อสร้างอาคาร 960 ตารางเมตรนั่นเอง
หากว่าที่ดินหลายแปลงตั้งอยู่บนพืื้นที่สีผังเมืองคนละสี ก็จะมีศักยภาพการพัฒนาอาคารต่างกัน เนื่องจาก FAR ส่งผลต่อพื้นที่อาคารที่สามารถสร้างได้ และ OSR ส่งผลต่อพื้นที่เปิดโล่งบนพื้นดิน ยิ่งเป็นพื้นที่พานิชยกรรม สีแดง สีส้ม สีน้ำตาล ก็สามารถสร้างอาคารได้ขนาดใหญ่กว่า และมีพื้นที่เปิดโล่งบนที่ดินน้อยกว่าพื้นที่เพื่อการเกษตรกรรม อย่างพื้นที่สีเขียว เป็นต้น
วิธีตรวจสอบค่า FAR OSR ง่ายๆ
เราสามารถตรวจสอบค่า FAR OSR ตามสีผังเมืองได้ง่าย ๆ บนเว็บไซต์ Feasy โปรแกรมวิเคราะห์การลงทุนอสังหาฯ ที่เปิดให้สมัครสมาชิกใช้งานฟรี แค่จิ้มบนแผนที่ก็สามารถตรวจสอบสีผังเมืองได้แล้ว โดยปัจจุบันเราได้รวบรวมข้อมูลสีผังเมืองจำนวน 21 จังหวัด พร้อมข้อมูล FAR OSR มาแสดงบนแผนที่แล้ว
สมัครสมาชิก ใช้งานฟรี! https://www.feasyonline.com/member/register
ดูสีผังเมืองกรุงเทพปัจจุบัน - ผังเมืองกรุงเทพใหม่ได้ทันที
นอกจากนี้ คุณสามารถสร้าง “รายงานศักยภาพการลงทุน” เพื่อดูผลการวิเคราะห์ศักยภาพที่ดินของคุณในคลิกเดียว ได้แก่ สีผังเมือง FAR OSR ราคาตลาดที่ดินรอบข้าง แนวเวนคืน พื้นที่ห้ามก่อสร้าง การคำนวณภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และการคำนวณค่าเช่าที่ดินที่เหมาะสม เป็นต้น
ดูตัวอย่าง “รายงานศักยภาพการลงทุน” ได้ที่นี่
แค่เพิ่มที่ดิน...ก็วิเคราะห์ศักยภาพที่ดินได้ทันที
แพคเกจฟรี! วิเคราะห์ที่ดินได้ 1 แปลง!
Keyword: FAR, OSR, สีผังเมือง
