บางครั้งที่ดิน อสังหาฯ หรือทรัพย์สินบางอย่างอาจมีมูลค่า(Market value) และ ราคา (Price) ที่แตกต่างกันอย่างมาก เช่น นาฬิกาหรูรุ่นลิมิเต็ดอาจมีราคาขายต่ำเมื่อต้องไปจำนองในช่วงที่เศรษฐกิจไม่ดี หรือ ที่ดินตาบอดอาจมีราคาสูงเมื่อไปรวมแปลงกับที่ดินอื่นเพื่อเพิ่มศักยภาพในการพัฒนา ทำไมถึงเป็นเช่นนั้น? ก่อนอื่นเราต้องทำความเข้าใจก่อนว่า มูลค่า(Market value) ต่างจาก ราคา (Price) อย่างไร?

          มูลค่าตลาด (Market value) คือ จำนวนเงินประมาณการที่ผู้ซื้อและผู้ขายยอมรับที่จะทำการแลกเปลี่ยนอย่างยุติธรรม ภายในช่วงเวลานั้น ๆ นี่เป็นคำจัดกัดความที่สรุปและแปลมาจาก the International Valuation Standards Committee (IVSC) ระบุไว้ว่า Market Value คือ "the estimated amount for which an asset should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm-length transaction, after proper marketing, wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently and without compulsion" ซึ่งสามารถตีความได้ดังนี้:
    1) "the estimated amount" หรือ จำนวนเงินประมาณการ เพราะในการประเมินค่าทรัพย์สินอาจไม่สามารถระบุได้ชัดเจน โดยเฉพาะเมื่อเป็นความเห็นทางวิชาชีพ อาจแตกต่างกันได้ตามมุมมองของผู้ประเมินแต่ละคน อย่างไรก็ตามก็ไม่ควรแตกต่างจนมีนัยสำคัญ ไม่เช่นนั้นอาจเป็นความผิดพลาดในการให้ความเห็นแล้ว
    2) "should exchange on the date of valuation" ถือว่าควรจะซื้อ ขาย แลกเปลี่ยนได้ ณ วันที่ประเมินค่า เพราะในอนาคตมูลค่าตลาดอาจเปลี่ยนแปลงได้ เช่น อีกครึ่งปีข้างหน้ามีประกาศว่าจะเกิดการพัฒนารถไฟฟ้าผ่านพื้นที่ดังกล่าว มูลค่าของที่ดินก็อาจเพิ่มขึ้นอย่างมาก
    3) "arm-length transaction" ภายใต้เงื่อนไขธรรมชาติการซื้อขายที่เป็นธรรม คือ มีความตรงไป-ตรงมา มีเวลาตัดสินใจเพียงพอ (ก่อนวันประเมิน) กอปรด้วยความรอบรู้ในทรัพย์สินนั้นของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย และไม่ถูกกดดันหรือถูกบังคับให้ซื้อขายทรัพย์สิน

            ราคา (Price) คือ จำนวนเงินที่ใช้สำหรับเสนอหรือจ่ายสำหรับสินค้าและบริการ ราคาเป็นตัวเลขจริง แต่ราคานั้นอาจจะไม่มีความสัมพันธ์กับ มูลค่าตลาด (Market value) ก็ได้ เช่น นาฬิกาเรือนหนึ่งมีมูลค่าตลาดประมาณ 10,000 บาท แต่ในยามจำเป็นต้องขาย อาจขายเพียง 3,000 บาทเท่านั้น

ที่ดิน หรือ อสังหาฯ มูลค่าสูง แต่ขายได้ราคาต่ำ?

            บางครั้งเจ้าของที่ดิน หรือ อสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ เช่น คอนโด บ้าน อาคารพานิชย์จะตั้งราคาขายเอาไว้สูงเพราะคิดว่าเราลงทุนพัฒนา ปรับปรุงพื้นที่ หรือ ตกแต่งห้องใหม่ไปตั้งเยอะ ต้องขายได้ในราคาสูงสิ แต่ในความเป็นจริงมูลค่าตลาดอาจสูง หรือ ต่ำกว่าที่เราคาดหวัง เช่น เราต้องการขายบ้านพร้อมที่ิดินขนาด 60 ตร.วา 2 ชั้น 3 ห้องนอน 2 ห้องน้ำ ที่อยู่อาศัยมาได้ 10 ปี มีการรื้อและปรับปรุงใหม่หลายครั้งให้ตรงกับความต้องการของเราทำให้เสียเงินไปเป็นจำนวนมาก เราจึงคิดว่าควรประกาศขายที่ราคา  10 ล้านบาท ทั้งที่บ้านขนาดเดียว คุณภาพใกล้เคียงกันในทำเลรอบข้างซื้อขายกันอยู่ที่ 5 ล้านบาท หากคิดอย่างนี้แสดงว่าราคาที่เราคิดไว้ สูงกว่ามูลค่าตลาดแน่ ๆ แต่ไม่ได้หมายความว่าจะขายไม่ออก หากมีคนสนใจดีไซน์ของบ้านที่คุณปรับปรุงมากจริง ๆ ก็อาจจะตัดสินใจซื้อในราคาใกล้เคียงกับที่คุณประกาศขายก็ได้

ที่ดิน หรือ อสังหาฯ มูลค่าต่ำ แต่ขายได้ราคาสูง?

            ในขณะเดียวกัน คุณอาจเป็นเจ้าของที่ดินตาบอดใจกลางเมืองและกำลังกลุ้มใจว่าที่ดินของคุณมีมูลค่าต่ำ เพราะไม่มีทางเข้าออกทำให้ไม่สามารถพัฒนาโครงการและสร้างมูลค่าเพิ่มได้ แต่มีผู้ประกอบการอสังหาฯ สนใจซื้อที่ดินของคุณ เมื่อคุณไปสืบพบว่าผู้ประกอบการได้ซื้อที่ดินแปลงเล็ก ๆ ซึ่งติดกับแปลงที่ดินของคุณเพื่อเป็นทางเข้าจากถนนหลัก ทำให้สามารถพัฒนาโครงการบนที่ดินของคุณได้ จากที่ดินตาบอดมูลค่าต่ำกลายเป็นขายได้ในราคาสูง เพราะอยู่ใจกลางเมืองและมีทางเข้าออกทำให้สามารถพัฒนาอาคารสูงได้ คุณก็สามารถต่อรองราคาขายที่ดินให้สูงขึ้นได้

          จะเห็นว่า มูลค่าตลาด (Market value) กับ ราคา (Price) ไม่ใช่สิ่งเดียวกัน ราคาสามารถเปลี่ยนแปลงไปได้เสมอขึ้นอยู่กับว่าเราสามารถตอบสนองความต้องการของผู้ซื้อไดหรือไม่ อย่างไรก็ตาม หากเราเข้าใจว่ามูลค่าทรัพย์สินของเราควรจะเป็นเท่าไหร่ เราก็จะสามารถตั้งราคาขายที่สอดคล้องกันได้ ไม่ขายแพงจนหาคนซื้อยาก หรือ ขายถูกจนขาดทุนนั่นเอง

ถ้าหากคุณอยากรู้มูลค่าตลาดของอสังหาริมทรัพย์ของคุณ เพื่อการซื้อขาย ลงทุน หรือขอสินเชื่อจากสถาบันการเงิน ควรจะติดต่อนักประเมินมืออาชีพ ที่นี่

 

Keyword: มูลค่าตลาด, Market Value, ที่ดิน