ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ หนึ่งในธุรกิจที่ได้รับผลกระทบจากวิกฤติเศรษฐกิจชะลอตัวจากการแพร่ระบาดของโควิด-19 โดยเฉพาะพื้นที่ชลบุรีในเซ็กเมนต์คอนโดมิเนียม ที่พบสถิติยอดโอนกรรมสิทธิ์ลดลงกว่า 24% เพราะเหตุใดจึงเป็นเช่นนั้น และจะมีแนวโน้มฟื้นตัวเมื่อไหร่?
นอกจากปัญหาเรื่องการพัฒนาที่อยู่อาศัยเป็นจำนวนมากเกินความต้องการ (Oversupply) จนทำให้พื้นที่ EEC มีสต็อกที่อยู่อาศัยเหลือขาย ณ สิ้นปี 2019 เป็นจำนวนสูงกว่า 60,000 หน่วย คิดเป็นระยะเวลาขายหมด (Time to go) ที่ 16 เดือน นานกว่าตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ และปริมณฑลที่มีระยะเวลาขายหมดราว 10 เดือน
การแพร่ระบาดของโควิด-19 ยังเป็นปัจจัยลบที่ซ้ำเติมให้สถานการณ์ของตลาดที่อยู่อาศัยใน EEC แย่ลงกว่าเดิม โดยเฉพาะ Segment “คอนโดมิเนียมในชลบุรี” ที่ต้องเผชิญหน้ากับยอดโอนกรรมสิทธิ์ที่ลดลงถึง 24% จาก 14,600 ล้านบาทใน 1H/2019 มาอยู่ที่ 11,200 ล้านบาทใน 1H/2020 ถือเป็นระดับต่ำที่สุดในรอบ 5 ปี
จากประเด็นข้างต้น ผู้เขียนคิดว่าคำถามที่น่าสนใจจากสถานการณ์ดังกล่าวน่าจะมีอยู่ 2 ข้อ คือ “ทำไมตลาดคอนโดมิเนียมในชลบุรีถึงได้รับผลกระทบหนัก” และ “ต้องใช้เวลานานแค่ไหนถึงจะฟื้นตัวกลับมาได้”
สาเหตุที่ทำให้ “ตลาดคอนโดมิเนียมในชลบุรีหดตัวหนัก” เป็นเพราะ 1. ความต้องการซื้อของชาวต่างชาติ ซึ่งคิดเป็น 40% ของตลาดคอนโดมิเนียมในชลบุรี ได้รับผลกระทบจากมาตรการ Lockdown จนทำให้ไม่สามารถเดินทางเข้ามาซื้อ และโอนกรรมสิทธิ์ในไทยได้ ส่งผลให้มูลค่าโอนคอนโดมิเนียมในชลบุรีของชาวต่างชาติลดลงถึง 43% จาก 5.7 พันล้านบาท ใน 1H/2019 เหลือเพียง 3.3 พันล้านบาท ใน 1H/2020 ประกอบกับ
2.กำลังซื้อของผู้บริโภคชาวไทยที่คิดเป็น 60% ที่เหลือของตลาด ซึ่งส่วนใหญ่คือคนที่เข้ามาทำงานในพื้นที่ชลบุรี ก็ได้รับผลกระทบจากการหดตัวของกิจกรรมทางเศรษฐกิจที่ส่งผลกระทบต่อการจ้างงาน และรายได้โดยตรง
ข้อมูลของสำนักงานแรงงานจังหวัดชลบุรีที่ระบุว่าจำนวนผู้มีงานทำในชลบุรีติดลบ 2% จากปีที่ผ่านมา ลงมาอยู่ที่ 1.05 ล้านคนใน 1H/2020 โดยการจ้างงานในภาคการผลิต (ส่วนใหญ่อยู่ใน Supply Chain ของอุตสาหกรรมรถยนต์ เช่น การผลิตเหล็ก ชิ้นส่วนรถยนต์ และรถยนต์) และภาคการท่องเที่ยวซึ่งมีจำนวนรวมกันเกือบครึ่งหนึ่งของการจ้างงาน ทั้งหมดในชลบุรี มีจำนวนที่ลดลงจากปีที่ผ่านมาถึง 5% มาอยู่ที่ 478,000 คน ภาพดังกล่าวเป็นเครื่องยืนยันว่าการหดตัวของตลาดคอนโดมิเนียมในชลบุรีเกิดจาก “ความอ่อนแอของกำลังซื้อทั้งจากผู้บริโภคชาวไทย และต่างชาติ”
ส่วนคำถามว่า “ต้องใช้เวลานานแค่ไหนจะฟื้นตัวกลับมาได้” ผู้เขียนประเมินแม้เศรษฐกิจไทยจะทยอยกลับมาฟื้นตัวได้ในปี 2021 แต่กิจกรรมต่างๆ ทางเศรษฐกิจจะยังไม่กลับมาอยู่ในระดับเดียวกับช่วงก่อนเกิดวิกฤติโควิด-19 โดยเฉพาะการเปิดรับนักท่องเที่ยวต่างชาติที่ยังเดินทางเข้าไทยได้อย่างจำกัด เพราะกว่าวัคซีนจะถูกผลิตและกระจายอย่างทั่วถึงอาจต้องรอถึงปลายปี 2021
ทั้งนี้ เราประเมินการว่าผลิตรถยนต์ในช่วงปี 2021-2022 จะอยู่ที่ 1.5 และ 1.81 ล้านคัน ส่วนจำนวนนักท่องเที่ยวต่างชาติคาดว่าจะอยู่ที่ 7.6 และ 30.9 ล้านคน ในช่วงเวลาเดียวกัน ซึ่งถือว่ายังอยู่ในระดับต่ำกว่าปี 2019 ที่ 2.01 ล้านคัน และ 39.8 ล้านคน อย่างเห็นได้ชัด จึงเป็นการยากที่การจ้างงาน รวมถึงกำลังซื้อของผู้บริโภคทั้ง 2 กลุ่มจะกลับมาได้ในช่วงปี 2021-2022 ผู้เขียนจึงมีมุมมองว่า “ตลาดคอนโดมิเนียมในชลบุรีอาจต้องใช้เวลาอย่างน้อยถึงปี 2023 กว่าที่กำลังซื้อจะฟื้นตัวกลับมาจากวิกฤติโควิด-19 ได้”
